北京西环广场总体营销方案55页

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1、中原地产西环广场专案组目录第一部分西环广场商场总体营销方案1.房地产商如何完成商业物业的开发51.1整体出售51.1.1风险投资机构51.1.2大型经营商户61.2整租71.3开发商自营或参与自营，获取商业收益81.3.1成立合资商业公司81.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理81.4以投资为主要特征的商业开发模式101.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合111.4.2三里屯新天地：租售结合111.4.3北京碧溪家居广场：先租后散售、售后回租122.商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求142.1房地产开发商142.2商业管理公司142.3

2、经营者152.4小业主153.关于房地产商与商业管理公司的关系173.1商业管理公司的作用173.2商业管理基本模式1747中原地产西环广场专案组4.从经营业态上看不同商业经营模式184.1百货商场的经营184.2超市整租或联营184.3店中店和餐饮的招租185.本案的自身特点及初步分析195.1面积大，应统一经营、管理195.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气195.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式206.本案建议营销方案216.1商场各经营业态营销方案216.2从不同业态看西环经营管理模式216.2.1由一家管理公司进行统一经营

3、管理216.2.2由多家管理公司分开管理216.2.3百货的经营模式226.2.4店中店的经营模式（可售面积）226.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配236.3.1百货店236.3.2店中店237.实现营销方案的工作步骤258.营销方案的要点269.后期须专题研究的问题2747中原地产西环广场专案组第二部分西环广场写字楼总体营销方案1.西环广场的特征291.1西环广场重要卖点291.2西环广场写字楼的重要特征302.确定写字楼总体营销方案322.1营销阶段时机的划分322.2阶段划分依据及说明322.3确定写字楼总体营销方案333.阶段性销

4、售策略建议343.1整售阶段343.1.1本阶段营销模式343.1.2本阶段总体目标343.1.3确定工作重点353.1.4确定本阶段销售渠道373.2全面销售阶段403.2.1本阶段营销模式403.2.2本阶段总体目标403.2.3确定工作重点403.2.4确定本阶段销售渠道433.3销售持续期及收尾期阶段453.3.1本阶段营销模式453.3.2本阶段总体目标454.区域市场分析4647中原地产西环广场专案组4.1区域市场供应状况（2005年之前）464.2直接竞争对手分析475.近期专题研究及急待解决的相关问题495.1近期专题研究495.

5、1.1落实相关证件、律师事务所、按揭银行（按揭额度、年限）等495.1.2物业管理公司适时介入、物业费预估495.1.3划分具体的办公面积、制定价单体系495.1.4确定推广方案及相关推广费用495.2急待解决的问题505.2.1确定VI识别系统505.2.2销售中心及工地现场包装515.2.3形象楼书、产品楼书525.2.4VCD、光盘（项目演示电子楼书）525.2.5折页525.2.6宣传单页（DM）535.2.7网站建设535.2.8客户通讯535.2.9平面广告53第一部分西环广场商场总体营销方案47中原地产西环广场专案组商业项目营销模式

6、相对复杂，围绕消费者、经营者和投资者三者利益所构成的商场经营模式的确定、与之相关联的经营权、所有权、使用权等权属关系的明晰，以及开发企业、投资机构、管理公司、经营商户的利益分配等问题的协调，皆为影响项目成功启动和运作的关键，这也是本方案阐述的重点。1.房地产商如何完成商业物业的开发纵观市场，商业物业的开发已成为房地产开发新的热点，各开发商对商业项目的开发模式也趋于多元化。一般而言，房地产商在完成物业建设之后，以物业权益的转移（售/租）方式来回笼资金，对于商业性质的物业也不例外。1.1整体出售整体出售一般分为两种形式，即整个商场完全整售和按一定经营

7、形态部分整售。它是将商场售给一个买家，购买对象可能是大型的风险投资机构，也有可能是大型的经营商户。1.1.1风险投资机构一般开发商要先选定专业的商场策划公司，对整个商场进行整体策划，确定商场的功能布局和整体规划，并寻找专业的管理公司，然后编制一份详细的《商业投资计划书》或《可行性研究报告》，以吸引风险投资机构对商铺进行整体购买。如果风险投资机构介入较早，开发商也可与其协商进行商场的前期策划和管理公司的选定工作，整售成功后，投资机构一般会委托专业的管理公司进行经营管理，开发商则不再参与后期的经营和管理工作。47中原地产西环广场专案组1.1.2大型经

8、营商户这种商户一般为大型集团企业或百货公司，其购买商铺为自己经营，对商铺的硬件有较严格的要求，因此开发商寻找此类型的客户要在项目规划前期