物业管理中的法律风险与防范

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1、物业管理中的法律风险与防范物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。由于篇幅所限，本文仅就治安风险、车辆管理风险、物业设施、设备以及物业服务合同期满后的风险四个方面的问题提出几点风险

2、防范意见，供企业参考。一、治安风险防范所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。为了防范此类风险

3、，物业服务企业应当注意以下几个问题：1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地

4、履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范重的误区。其实，物防是业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服务企业也应当看到技

5、防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。物业服务企业只要严格履行了自己义务，就不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。4、树立保全履行职责证据的意识，做好、保存好巡查以及交接班记录。5、委托给专门的保安公司，分担法律风险。在目前物业服务行业中

6、，有一部分企业将保安义务委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业服务企业的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业服务。该做法实际也是物业服务企业与其他主体分担法律风险的措施。二、车辆管理风险防范车辆管理损毁风险，是指在物业服务企业在进行停车场经营服务过程中，因车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业服务企业接受建设单位或小区业主委员会的委托进行停车场的经营服务，并收取车辆服务费。车辆停放期间车

7、辆外表可能被第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担关键在于停车性质的判断，双方之间保管合同法律关系的成立与否决定了物业服务企业的的赔与不赔。因此，在企业提供该项服务时，应当注意以下方面：1、与业主或业主使用人签订车辆服务协议，明确合同性质，排除保管关系。2、完善停车场硬件，经业主大会表决购买停车设备，与业主委员会签约，具体约定收费和设备费的支付，降低管理风险

8、。3、将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。4、对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该停车凭证上，告知车辆停放人。5、收取停放服务费，给予收款凭证，属于占位费的应明确注明，收取的费用收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理单位，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。6、因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指