戴亦一：半年内楼市依然看好

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1、戴亦一：半年内楼市依然看好　　各位企业家朋友大家下午好，今天樊纲教授谈了中国经济发展五大趋势，刘纪鹏教授又从资本市场发展的角度，对我们描绘了未来一年中国资本市场将发生的多层次，积极的股市政策等等一些重大的变化，我长时间从事房地产方面的研究和教学，所以我想应主办方的邀请，来谈谈我对房地产行业的一些看法。　　他们给我出了个题目，叫中国经济与房地产投资的辨证关系，所以我要遵照这个意图，从房地产这样一个角度，来***2010年经济发展这样一个走势。同时从另外一个侧面看看明年的楼市是甚么样的变化。　　首先声明，就像这一幅图(PPT)一样，你从不同角度看到不同的东西，

2、我们凡人思惟习惯是从左上往右下看，假如这样看是奔跑的羊，但是从右下往左上看是一群鸟。　　中国经济世界领先，率先复苏，8%还不能叫做复苏的话，那甚么叫复苏呢？最快也就是10%。但是从微观角度来讲，在坐的几百名企业家，你们今年的增长是否是都有8%以上呢，由于我长时间从事EMBA项目的管理，跟EMBA企业家接触非常多，我们在北京也有十一个班，上海五个班，所以广泛接触了企业界的同学。宏观非常火热，但是微观层面实在不乐观，相当企业依然感觉不到复苏。　　宏观跟微观的冰火两重天来自哪里？我从房地产来看看，对做房地产的朋友来讲，09年是很好的一年，但是假如没有美国的金融危

3、机，中国的房地产企业或许到今天有三分之一要倒掉，我说金融危机最大的受益者就是房地产企业。　　固然我的观点可能带有一定的行业个性，所以我想先说一下，这是我的一家之言。　　关于中国经济与房地产的辨证关系，我想先看一下经济跟房地产到底有甚么关系，有人说房地产绑架经济，也有人说房地产是国民经济的支柱。我以一个学者的角度来讲，我以为房地产行业应当是国民经济的支柱。　　发达国家的房地产的产值占GDP的10%以上，我们中国拉动内需怎样拉也拉不动，今年出台了汽车的消费者刺激政策，政府刺激房地产，是这两个大的消费领域的刺激，住房的消费，从企业层次看是投资，老百姓买了屋子要装

4、修，这是一种消费，纯洁从消费，我们4%的消费增长对GDP的贡献来讲很可怜，早上姚总经济师讲的，这四个点的消费的增长，在坐的很多的企业家你们的产品并没有增长，汽车增长，住房消费者增长，所以它作为中国经济的支柱，在世界任何国家都是如此。　　房地产不可能成为火车头行业，不可能一个国家的经济靠刺激房地产来拉动整个经济，我十月份到美国往，到纽约、芝加哥，美国的经济也在刺激汽车和房地产，买房政府直接补贴几千美金，但是真实的美国经济，没有办法靠刺激房地产来直接刺激美国经济，我们中国一直有一个错误的想法，以为我先发展房地产，房地产一起来，土地市场活跃，政府卖了地，收进也增

5、加。也拉动了房地产投资，拉动了钢铁、水泥等行业，我就可以够引领整个经济走出经济危机。　　一个国家的经济不能由房地产来做火车头，我们先用美国的一个模型跟大家做讲授，一个偏僻的县，土地价格很低，要发展地域经济，县长能不能一上任就说我发展房地产业，大建住房，就可以把经济带起来吗？这是天方夜谭，这个地方没有工厂，做生意的人很少，怎样有人买屋子呢，这不是拉着自己的头发往上提吗？　　但是假如这个地方发现矿，县长就有办法了，我可以投资矿业，矿业会带动加产业，银行、医院都会带动起来。这个地方的经济总量会增加，人口总量会增加，人们的收进会增加，这个时候你会发展这个地方的房价

6、会上涨。　　反之矿挖完了，就像我们我们一些资源枯竭的城市，产业不行了，假如不转型，人口会减少，房价就会下，美国出现了一美元一栋别墅，就是在底特律，不但是由于那儿失业率很高，最重要是由于美国的汽车产业垮了，底特律经济垮了，它的房地产也垮了。　　我们中国这一次的经济复苏，有人怀疑我们的经济数据，说似乎宏观面太好，我们微观面呢又没有那末好，那是否是说我们的统计数占有水份，我想我们应当相信国家统计局，但是为甚么有如此大的反差？那我刚才讲了，我们这一次的经济复苏和应对危机，楼市跟股市起了很大的作用，而资本市场泡沫的构成，拉动了信心和信用提升，和拉动了投资，它对经济的

7、信息和政府宽松的货币政策有关，按老百姓来讲就是靠印钞票，通过印钞票刺激经济明显是很轻易的事情，但是为甚么全球很多国家实在不是都采取印钞票来刺激经济呢？是由于它有副作用。　　所以从我个人的角度来讲，我们这一轮增长已过分依靠于房地产的繁华，我们今年8%，这个增长于房地产和股市。你不用怀疑这个数据是假的，但是我们关心的是危机过往，经济复苏了，我们可以安心的过平常的日子了吗？不再提心吊胆了吗？从我个人的角度来讲，大家暂且留一下心。　　我们08年还能依靠房地产吗？宽松的货币政策，房地产2003年以来一直遭到政府的关注，政府一直看到房地产有泡沫，担心引爆金融风险，但是

8、从2006年的国六条，都没有抑制住房地产，由于当时我们的宏观经济非