金泰利商业广场前期营销推广方案

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1、目录目录11项目SWOT分析41.1S地块优势理解41.2W地块劣势理解41.3O地块机遇理解51.4T地块开发商业的威胁点及风险的理解62项目目标投资及经营客户群定位62.1购物中心客户定位原则62.2购物中心营销客户定位依据73项目营销目标73.1项目客户群分析73.2销目标客户群细分83.3营销目标客户群心理研究及需求分析93.4小结115项目形象推广主题定位135.1项目命名及广告语125．2效果图及围墙包装136项目市场定位146.1购物中心146.2住宅部分1549页第6.3现代都市大厦157项目整合营销推广思路168广告策略208.1媒体定位208.2

2、媒介发布要点219媒体传播组合2210第一阶段营销推广（春节前夕推广部署）2310.1媒体内容选择2310.2推广促进会2410.3促进会细节及完成时间2510.4推广要素2510．5推广促进会作用:2610．6整合营销图示:2610．7小结11.第二阶段推广部署（在春节后体现）12销售部准备工作2813结语29附件1：29常德媒体初步调研分析291报业2流行刊物363互联网传媒394户外广告4349页第5邮政媒体43附件210同质楼盘近期推广简录4610.1推广方式4910.2媒体选择比率50附件3VIP客户关系维系49页第1项目SWOT分析1.1S地块优势理解u

3、项目地处CBD中心位置有很好地源优势，u项目周边人口流动量强,有无限的商机潜力.u商业步行街的向东延伸，给项目增强了商机利好条件。u项目周边的酒店、宾馆、餐饮、娱乐、金融、电讯、邮电，是项目比较完善的商业配套；u常德市发达的出租车行业，极低的出租车服务价格，使项目与各居民点的距离变短。加上常德市市区范围较小，来往项目购物休闲极其便利；u朗州路与人民路周边是机关事业单位居民区集中地，居民消费力旺盛，而且消费档次和品位都比较高。u商场有足够的地下停车位。1.2W地块劣势理解1.项目只有一条可用路段，商机高峰期的人员分流存在问题。2.项目周边已有一些大型餐饮、商业有白热化

4、竞争倾向。淡化方案：1.建设项目拓宽主要交通道路，提升楼体形象，商场主入口门头做玻璃半圆形帽檐式设计，增强建筑外立面艺术感，以吸引消费人流。2.项目如果要想成功入市，必须细分市场，针对性定位，才能避开因为供应量激增而产生的风险。49页第1.逛步行街已经成为常德市民的一种生活习惯。项目在与人民中路商业步行街的竞争中，不宜针锋相对，而应考虑提升和填补性定位。1.1O地块机遇理解1、合性项目—地标性建筑。项目规划了服务式公寓于购物中心、多种功能物业，各功能互为支持，共荐互利。居住、购物休闲足不出户即可满足。项目建筑属于常德市地标性建筑，成为市中心又一旅游景观。2、高尚住宅

5、聚集区—随着该地区市政配套设施的进一步完善，凭借老城区商业中心用地的稀缺性，完善的市政生活配套，项目周边将形成常德市高尚住宅聚集区域，聚集较大规模的高消费力人群。3、城市的定位和城市规划—来常德的游客的消费对常德商业零售市场贡献很大，市商业零售业不可忽视的重要人群。常德市中心城旅游城市的定位和城市规划，将带来更多的游客和更长的游客滞留时间，项目所处位置和综合型功能注定成为旅游人士留连的位置。4、常德市城市经济的持续增长—扩大开发，改善投资环境，常德市完成了产业结构的调整，工业、旅游业成为常德经济持续增长的基础。随着总体经济形式的走好，居民收入水平大幅提升的同时，消费

6、能力将持续增长。项目商业消费群体总量在不断增长。1.2T地块开发商业的威胁点及风险的理解常德市商住物业发展缺乏规划，几乎所有的住宅楼都配套了商铺，在政府规划行为规范化、科学化之前，常德市的商业供给量仍将走高，商业市场竞争残酷。规避风险策略：1.金钻广场近10万平方米的商铺，发展商借助步行街和漂亮女人街的人流现正对空置的商铺进行百货、超市、购物中心的招商，发挽救目前的空铺现象。2.49页第项目正对面在建的吉春广场也位于人民路上，由于其所处与本项目有同等优势的位置，也和本项目产生绝对的冲突，因此本项目在开发时要及时了解其建设情况。建议：本项目虽然在地理位置和交通条件上都

7、落后于以上项目，但是也不可以排除其现在也在启动招商，由于步行街的地位暂时难以动摇，因此本项目应和商业步行街、吉春广场共同组建成常德的新商业核心，各项目之间形成差异定位，功能互补、人流互动。小结：项目周边建筑密度低，建筑风格独特、个性突出适宜打造主题概念商业，突出项目时尚概念，营造前卫的休闲空间，提倡体验式购物。1项目目标投资及经营客户群定位1.1购物中心客户定位原则任何商业物业都有买卖双方，营销推广主要涉及投资客户和经营客户，经营策略才涉及消费者，为了更准确地把握目标的成功度，更好地实现开发商的战略目标。1.2购物中心营销客户定位依据目标客户群定位依据是在实际的