酒店管理分析 投资与流程——酒店投资和开业流程2015(叶予舜

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1、酒店管理分析投资与流程——酒店投资和开业流程近几年，国内许多房产商纷纷进入酒店投资领域，以下几点建议或许可以帮助业界人士少犯错误，这是经历了20多年酒店投资和管理的前辈们付出沉重代价换来的经验，特与同仁分享，希望汲取并有所补益。一正确的酒店投资和开业流程二酒店管理公司的聘请1.关于聘请酒店管理公司的思想准备　　酒店管理公司的聘请，目前是比较流行的，特别是房地产公司喜欢找国际品牌，至少得是香港品牌。但要请他们，你得先学会放弃自己好多自以为“是”的想法，因为也许你认为很对的地方，往往在他们看来恰恰是很大的错误，比如后勤配套面积的大小标准，可能你会认为可省则省，或者

2、还是你设计节约的一大亮点。比如员工电梯的配置多了一台等等。还有你得接受他们很多远超过你的想象的员工和管理人员工资、福利条件。2.聘请国际品牌酒店管理公司的经济代价一般国际品牌酒店管理公司收费标准：基本管理费按营业收入提1-3％，经营毛利按5-8％提，还有订房提成（如每间房10美元不等)、年度集团推广费等其它额外费用，外聘管理团队（管理公司派驻人员）的薪酬、探亲及福利（一般要包括外籍总经理及其家属往返原驻地国际机票和当地小孩就学等费用），一般每年在1,000多万左右。他们不承诺固定回报。所以一般在一线和国内主要二线14叶予舜二〇一五年十一月二日星期一城市（如深圳

3、、杭州等），即可以卖较高房价，这些地区的酒店比较适合聘请他们，一般平均房价要能达到800-1000元以上，才比较适合聘请国际大品牌；否则如果预期房价在400-600元之间的，不太适合。一关于买地建房还是租赁物业开酒店和申请营业执照的问题　　开酒店可以自己买土地建房也可以租赁土地和房屋。如果你只租赁土地，但还要盖房子的话，建议自己买土地，因为这有个开业后，资产增值和未来资本运作的问题。而这块产生的间接效益远远大于每年经营毛利所得（后面有专门介绍）。在国外，这才是投资商投资酒店的真正目的。　　当然，无论投资买地建房，还是只是租赁物业自己装修和购置设备，两者都是可以

4、申领营业执照的。前者用土地证和房产证加上开业所需要的其它前面提到的各政府职能部门的批准文件，就可以办理申领营业执照。后者租赁的物业或土地，只需要有租赁合同和业主的土地证和房产证就可以，但申领酒店营业执照必须要有前面几关的政府职能部门的批准文件，才可以向工商局申请。（注:目前新兴的经济型酒店大多只租物业，投资装修和购置设备，因为这样投资少回报快。）二开业审批环节的关键部位消防是所有审批的关键和先决条件，是硬杠子，高压线。卫生防疫许可对于餐饮相对严格，厨房布局必须经过他们审核。评星时，前期主管旅游局参与，有加分因素。（建议千万别玩擦边球，因为你留下了以后长期惹麻烦

5、的把柄。）14叶予舜二〇一五年十一月二日星期一一前期设计管理团队的参与和控制将对日后运行具有巨大意义   酒店管理者在一开始就要参与最初方案设计。1.营运不同的市场和酒店等级及类型，对于选址、建筑设计非常不同。未来经营的市场和星级的不同以及不同类型的酒店，设计和选址大不相同。比如度假酒店和城市商务酒店、五星和四星以及快捷商务等都有很大区别。类似以餐饮为主带动客房、以娱乐带动酒店、以客房经营为主的酒店、度假村等等在以下方面都很大不同：包括功能布局、建筑和安装设计、选址、各功能面积和位置配比等。2.设计对酒店未来盈利的重要影响。一家酒店日后经营产值中的客房、餐饮、

6、娱乐、休闲、商场等收入比例，也是因你的选址、目标客源市场和酒店定位设计和类型的选择，大不相同。如经济型酒店以客房为主（客房收入占80％以上）、会议型酒店以客房、宴会厅、会议厅和西餐厅等和娱乐休闲配套为主（收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲收入＝5:4:1）、城市商务酒店突出客房、高档餐饮和会议设施、商务服务中心、高档商业专卖店和高档健康休闲项目为主（收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲：商场＝4：3：2：1）、当然，有些酒店以餐饮带动客房，则收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲＝4：5：1……度假酒店一般客房收入占总营收的大头，50％以上。这样酒店的毛利率可

7、以达到35-45％左右，甚至更高。14叶予舜二〇一五年十一月二日星期一总之，不同定位决定布局和配套、进而决定未来经营业绩的流向和结果。所以我们说其实一家酒店是否能够经营成功，在一开始选址和投资决策时已经70％以上决定了项目是否成功。依经验：客房平均经营毛利是65-70％，餐饮平均经营毛利是18-20％（注：对于餐饮按社会化方式运行的酒店，一般就这样。），桑拿平均经营毛利80-85％，娱乐经营毛利45-65%。所以，餐饮区域越大，酒店整体经营毛利影响越大（当然除了餐饮带动客房的酒店除外），但餐饮能带来很大的营业收入和现金流，经营什么样的酒店跟投资者的取舍也有很大

8、关系。不是越高利润的项目越好做，如桑拿