05年上海小户型酒店式公寓的市场分析

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1、酒店式公寓分析和<锦绣华城>项目的定位论证上海酒店式公寓的市场分析一、上海酒店式公寓分析(一)、2005年上海住宅市场表现和后期预测n量价走势分析n2005年小户型公寓(80平米以下)的量价走势11酒店式公寓分析和<锦绣华城>项目的定位论证2005年在国家宏观政策的调控下，全市房产的住宅类产品发生了很大的变化。纵观全年走势，自年初的成交量和均价达到高峰跌落至二、三季度量价低谷。9月份开始,由于巨大的供应量面市和动迁房配套房的成交放量，全市住宅的成交量开始摆脱低迷。成交房源结构的变化导致了表面上成交量月月回升,然而均价却被低价房稀释,截至11月份,全市住宅均价只有

2、6663元。不可否认的是,当前力撑楼市成交量的正是低价的动迁房。最近一周(12月第二周)的动迁房的成交量比重达到42%。因此,剔除了低价动迁房和高价别墅，剩下普通住宅的成交量表现是：10月份之前与全市住宅的走势相似，特别是10月份达到调控以来的最高,这应该和9月份供应激增有关。11月成交量又开始回落。n供求状况分析9月份达到全年的供应高峰,带来的直接效应就是随后的成交量逐渐回升。10月份开始，供应量逐渐减少。目前(截至12月12日)房地网上全市累计可售一手商品房1518万平米，其中一手住宅类产品1031万平米。另外网上有资料显示,上海市目前存量商品房4000万平

3、方左右，尚有8000~9000万平米在地方政府严格控制下逐渐上市。11酒店式公寓分析和<锦绣华城>项目的定位论证相对巨量的供应，大部分的市场需求依然处于待而未发的状态。12月第二周的普通住宅成交量比重仅占全市住宅的36%,平均日成交量不到200套。央行12月份公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，城镇居民消费意愿减弱，居民购买住房的意愿回落。上海虽较上季回升3.7个百分点，但仍处一年多来的低水平。n上海市的”十一五”规划中的房地产已经有消息传出，上海市“十一五”规划中，房地产将从支柱产业席位中退出，现代服务业将取代房地产业的位置。房地产对全市GDP的贡献率也从“

4、十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4％。今年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65亿，影响GDP增幅减少１个百分点左右。当然一个产业从重要位置退席，并不意味不发展了，只是政策支持的力度会减弱，随着2010世界博览会临近，和上海经济不断持久的发展，房地产业的脚步不会停息。同时，按市中心的商业规划，市中心密集的居民将移至郊区，房地产的契机永远是存在的。n未来宏观政策的影响未来的价格趋势更大程度上取决于明年政策面的影响，即个人销售收入所得税、土地增值税、美元欧元利率上调压力、期房预售以及物业税等目前五大悬而未决的政策执行与否。n市场走势预判从

5、房产周期的发展来看目前的房产业已开始步入下降的通道。根据中国国内房产的周期规律大概是7-8年，其中有5年左右的上升期，2年左右的下降期。改革开放后的第一个周期（83-88年、89-90年）；第二个周期（91-95年、96-97年）；现在处于第三个周期（99-05、05-07年），也就是说这一周期的时间跨度大概是从1999年-2007年前后，那么05-07年（未来　2-3年）可能处于房地产周期的下降期内，在08年奥运会、2010年世博会等利好的刺激下，楼市才可能进入下一个循环周期。(二)、上海酒店式公寓概况11酒店式公寓分析和<锦绣华城>项目的定位论证早期的酒店式

6、公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡,作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。下图是2001~2005年11月上市的酒店式公寓的楼盘个数。u上海酒店式公寓分布　　从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是与酒店式公寓发展及特性

7、分不开的。而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。11酒店式公寓分析和<锦绣华城>项目的定位论证u上海酒店式公寓价格分布 酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。u租金情况200

8、3-2004年，上海酒店