百锐地产大讲堂：房地产工程成本全过程精细化管理

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1、百锐地产大讲堂：房地产工程成本全过程精细化管理引言??成本管理是研究如何花钱的学问！??开发商项目成木管理的特点一一突破承建市场的成木控制观念，建立投资控制的理念??全成本管理一一全面、全过程、全员??成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割的有机组成部分??成本管理是项B管理的一个有机组成部分，必须要纳入项目管理屮去综合考虑某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现本期的盈利指标水平比刚开发完成的前一期的好不/多少，而该期的各种条件及市场状况要前一期的好得多。是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指偏高？还是售价预测过于

2、保守？经反复核奔均不是，最后发现某个综合而积标异常——可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为76%）。遂追根溯源，显示地下室面积的比例过大。于是公司责成相关部门尽快进行方案优化。不久拿出的新方案比原方案减少了约1万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种规划要点及项0档次要求的前提下进行的），若按当时的造价水平1600元/平米计算，直接成本将节约1600万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。当然，这1万平米的地下室用来做停车库，也有相应的收益，按经验数据计算，大约可布置250个车位，年毛收入为250个X250元/

3、个•月X12月=67万元。但投资回报率仅为4.2%,远低于同期上部主体的回报率，对总体收益明显形成拖累！上述原因就是边际收益低使然，更何况这部分收益在项H入伙后一般交由物业管理公司处理，开发商很难形成实际收益。另外，若采取出售使用权方式取得收益，一方面因增加的车库，造成停车位暂吋不紧张，会导致开发要么卖不到一个好价钱，要么小业主购车位的积极性不高而只租不买，使得这部分收益得不到可靠保障。小案例房地产项0采购管理房地产项目采购的定义项目釆购不同于一般概念上的商品购买，它含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，

4、采购不仅包括采购建筑材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和聘用咨询专家来从事咨询服务。材料设备采购工程采购咨询服务采购房地产项目采购管理【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】项目采购采购内容：建筑材料与设备战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理项目全成木精细化管理理念项目全成木精细化管理理念项目成本管理的全过程结算竣工施工变更签证支付（动态成本）（合同管理）发包招标筹划扩初/施工图方案目标成本分解0标成本调整目标成本成本测算定位可研/立项成本测算??目标成本管理是主线，合约规划是核心??责任

5、成木管理是保障??价值工程分析贯穿始终??概预算/审算：是基本功一一贯穿始终??成本方案：是“创控转换点”??发包：是“虚实转换点”，承上启下(1)关于目标成本的研宂和制定已经相当深入；(2)建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；(3)ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。2、设计、工程人员的苦恼……(1)成本目标束缚设计；(2)招投标与项目采购分判混乱；(3)变更签证管理混乱；(4)遵守流程和赶进度的矛盾。苦恼传统“成本管理”的误区1、成木管理的宗旨与原则不明确管理思想：“成本核算=成本控制=成本管理”管理0的：“节约、省钱、

6、不被骗”表现特点：造价计算(概、预、结)一一定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准、定额熟、套价正确。结果：成木管理经验肤浅，缺乏管理知识和经验的沉淀。2、成本管理无“全而组织”保障两个极端：(1)强势地位：权威部门一官僚机构一成本管理=降低造价(2)无成本意识：成本部=审算部一成本管理处于核算水准现代成本管理理念一一以标准化合同文本与流程化管理为核心一一工程量清单计价模式一一结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以项0营销定位与技术管理为依托，以产品价值的实现为0标展开成本管理工作。强调企业/团队的共同目标：利润

7、，讲求性价比，发掘价值，创造价值。主动、全面、动态成木管理原则：成木超前先行(成木控制的重心前移)；积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全环节、全员参与的动态成本管理；0标成本管理贯穿于建设项0的甸一个阶段，凡是做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。成木管理的发展阶段：核算型的成木管理己濒临淘汰，控制型的成木管理模式已不能满足市场的要求，成本管理必须向价值创造型转变一一核心就是产品“价值工程”研宄。成本管理理念1、项目成本管理的目的一提升价值2、项目成本的构成一全成本，空间与时间分布

8、3、项0成本管理的阶段一全过程4、项目成本管理的责任人一全员5、项目成本管理的方法一目标成本管理6、项目成本管理的耍点一合理确定与动态控制项0成本管理