《邮亭圩镇简报》word版

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1、邮亭圩市场调查简报一、邮亭圩镇基本概况：邮亭圩镇位于零陵区东北部，距零陵城区20公里。北界冷水滩区，南邻双牌县，东连祁阳县，西接接履桥镇和菱角塘镇，是一个举步踏四县的边界镇。镇政府驻太平铺村，辖太平铺、百冲、前进、邮亭圩等共56个村和太平铺、桥头、老街3个居委会。（一）面积人口全镇总面积325平方公里，耕地4925公顷，13209户，53139人。阳明山余脉延伸境内，原始森林资源丰富，山上竹木并茂，山下楠木源、黄江源、大木源、小木源四溪汇于黄溪河，流经祁阳，注入湘江，两岸土质肥沃，闻名的福田大垌连绵10余公里，有上、中、下福田垌之称，盛产稻谷。

2、省属福田茶场位于全镇中心，出产九嶷牌茶叶，远销国外。（二）主要支柱产业主要是以农业经济作物为主，有部分农户以畜牧养殖业（规模养猪等），还有少部分以种植业（如葡萄等）增加收入。（三）国民生产和财政收入情况永连公路、衡枣高速公路穿境而过，系通往广东、广西的交通要道。镇经济中乡镇企业和农副产品贸易占有较大比重，年工农业生产总值27328万元，年财政收入508万元。二、邮亭圩镇与永州市区的距离：5零陵区到邮亭圩镇有2条线路，全程30公里，行程中两侧多为山林农田地带。邮亭圩镇到零陵芝山都有直达车，交通方便，从零陵出发，车程大概40分钟，票价为5元。到芝山

3、的票价为7元。车辆都是自营为主。三、当地房产市场简况：邮亭圩镇是一个以农业为主要产业的村镇，居住房屋主要集中老街，以单栋联排房屋为主，都为自建自用，在老街已无地块买卖。目前现存的房屋主要是1998年10月为加快城镇建设步伐，新镇址搬迁至太平铺村（现项目处），行政部门基本搬迁，如政府、信用社、医院、福田企业、菜市场等开发综合市场时镇民买地建设的自家房屋，一般为3—4层200平米（实际面积）左右。由于当前没有老板开发建设，基本上原住居民不愿出让自家房屋，因此市场价格都接受在13--15万元。四、项目分析：（一）地质地貌状况：地形：地块很平整，边缘有

4、一座小山，周边还有规划的车站。地貌：土地也进行平整，目前正在建设中。5项目一角在建的市场项目一角规划中的车站（二）项目SWOT分析优势：â政府搬迁，态度很坚定，大部分市政单位都也搬迁；如（信合、医院、政府、车站、福田企业等）；â位处于新镇规划中心繁华地段，区位优势明显；â处于邮亭圩镇交通干线，交通便捷，道路宽畅；â邮亭圩镇独有规模的商住项目，有影响力；5â业态规划到位，影响力大，知名度高。（因为之前也在运行的市场，由于08年的雪灾把房子压塌后才撤走。）劣势：â离芝山、冷区较远，比较偏僻；â目前水资源缺乏，造成新镇的居民饮水困难；目前大部分都到老

5、街那边饮水。â居民在老街拥有置业的，有一部分不愿意搬迁，这需要时间的沉淀。机会：â邮亭圩镇政府的政策支持；â短时间内暂无同类竞争对手的独特性；â市场项目需要专业的策划包装；â房地产高回报带来的投资机遇，具有增值空间。威胁：â当地镇政府对农民搬迁到本项目的执行力度不够，需要时间的沉淀；â比较富裕的农民都直接到芝山、冷水滩置业（这部分为年轻化）实际走访调查过程中得出如下结论：1、随着政府的规划搬迁，目前有不少村民拥有一定的购房意识。2、老街搬迁，商户的态度：有一半的人表示：“没有办法，只有跟着政府走，只要市场能做起来，就认同搬迁”；另一半的人就显示

6、很强硬，表示“我去那边没地方住，除非给我修房子我就过去”认为这边是历史的老街，政府拿他们没有办法，如果政府强制的搬迁，他们就要团结暴动。3、到芝、冷方向的车停留在老街的路上，也无规划。54、当地大部分为自建房，一般不出租，自营为主。大概租金：老街：5000元/年=门面+一间住房。新镇：3000元左右/年=住房一套+一个门面售价：接受范围在13---15万。（120—150平米）5、新镇目前暂住居民为4000—5000人（含企业员工）论述：通过我们的调查，当地大部分居民对项目看好，目前没有负面，政府对新镇的规划也有很大的决心，关键就是怎么解决水资

7、源问题和怎么把老街的居民搬迁过来，这需要开发商配合政府协调处理的问题，其次是协调信用银行按揭的问题，虽然在调查中大部分都接受一次性付款，主要还有一些村民还没有意识到这个花未来的钱的重要性，如果能解决这个问题，销售面会增加很多。只要解决上述问题，我们再对项目进行包装和造市，还有一定的增值空间。国富势成策划机构策划组2010年4月4日星期日5