金上海项目业态定位招商策略预案

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1、Brief“金上海生活广场”项目业态定位、招商策略预案NEWGUIDESDIRECTION新导向房地产营销策划机构(香港/上海)二00七年四～六月30一、以全局观考量朱泾商业发展现状1、发展中的城镇级消费市场，经济发展带动消费需求朱泾镇处于江、浙、沪的交通枢纽地带，沪杭高速，A30高速、亭枫高速、320国道等便利的陆上交通条件掘石港、秀州塘等便捷的水上通道，使朱泾镇具有与上海市区乃至外省市经济交往的得天独厚的区位优势，有较大的发展空间。朱泾镇９万多常住人口，２万多流动人口的消费群体，为朱泾商业和服务行业的发展创造了条件。随着城乡一体化进程的加快和城南新区

2、的建成，必将吸引大量的人群来朱泾镇居住和经商，将极大的带动消费的增长。朱泾镇具有悠久的历史，金山农民画、金山黑陶、东林寺等文化产业的挖掘，将与周边地区的旅游景点组成融为一体的旅游线路。可形成的自然景观和历史人文景观为特色的旅游业，将吸引一定的旅游消费群。2、城市商业规划框架基本形成，新商业街区的繁荣有待培育（1）老城区商业中心老城区商业中心范围西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，包括朱泾历史风貌区。老城区商业中心要与朱泾镇作为全国重点镇之一，金山区北部经济、文化、居住中心的地位相适应，重点体现繁荣繁华、方便舒适，满足居民生活需求和商务

3、需求。（2）三个镇区商业副中心结合朱泾新镇区建设，规划新建金龙购物中心、易初莲花购物中心、工业区商业副中心等三个镇区商业副中心。金龙购物中心――朱泾镇行政中心，金龙街东段沈铺泾路，以多功能社区购物中心为主体的商业副中心。易初莲花购物中心――30地处沈浦泾路与市河交汇处的东南角，亭枫公路的北边，2.5万平方米。规划以新建易初莲花社区购物中心为主体，设置各类品牌专业店、餐饮娱乐设施、商务办公楼、旅馆酒楼、社区服务、文化健身、绿地广场等。工业区商业副中心――位于朱泾镇北部工业园区近亭枫公路“金山汽车大世界”的区域，增加为商务客流配套服务的大型餐饮、娱乐休闲设施

4、、工业园区服务设施，形成商务休闲、餐饮娱乐为主的商业副中心。（3）四个社区商业生活中心l临源路社区商业生活中心：临源路与人民路结点处。l沈浦泾路社区商业生活中心：万安街与公园南路结点处。l众安街社区商业生活中心：众安街与公园南路结点处。l新农社区商业生活中心：原新农镇街区处。因此，朱泾镇除现有的老城区商业中心外，其他副商业中心尚处于规划或启动期，最终形成良好的商业氛围需要较长的市场培育期。3、城镇商业业态单一和缺乏规模效应目前，朱泾镇商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，普遍以中低档为主。一般朱泾人购买高档次的服装基本选择上海或周边地区。餐饮、娱乐业

5、，基本以当地人开的店为主，普遍缺少特色或有一定规模和档次的店，并且在区域分布上十分分散，不成规模，无法达成成行成市的集聚效应。4、经济发展水平、人口规模和消费能力存在较大局限性朱泾镇常住人口９万多，流动人口２万多。金山区在上海13个区县中，整体经济实力排名仅领先于崇明区，金山的整体产业结构状况是石油化工业——30一业特强，朱泾近年来形成了以不锈钢制品、轻工产品、新型建材、电子机械等为主的特色工业产业，整体第三产业不发达，对外来人口的吸引力较弱，社会消费以当地居民为主，其中政府官员、私营业主成为中高档消费的主力。因此，朱泾镇目前的商业形态以中、低档为主，不

6、论是租金水平还是管理水平都处于粗放的低水平阶段。5、当地消费者已经形成了外流型的消费惯性，短期内难以改变由于朱泾地处江、浙、沪的枢纽地带，交通四通八达，具有相对的消费便利性和自主性，长期以来朱泾人形成三级扩散式的消费模式：【第一级】当地商圈，一般的消费需求基本满足。ü西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，为老城区商业中心，这一区域集中了朱泾当地购物、餐饮、休闲多种业态，是朱泾人日常消费的首选之地。【第二级】金山卫区级商圈，满足提升级的消费需求。ü金山卫是金山全区的商业中心，卫零路金一路商业街、欧洲商业城、北随塘石路餐饮特色街等，基本可以

7、满足朱泾居民中高层次的消费需求。【第三级】以浙江嘉善、杭州、上海闵行为主的区域，满足个性化的消费需求。ü朱泾距离嘉善车程40分钟，一些特色的餐饮、酒吧、迪厅项目吸引了相当多的朱泾人。ü朱泾距离杭州车程一个小时，成为朱泾人中高端消费的另一个选择。ü朱泾当地商业娱乐设施的低水平和交通的便利性，均促使朱泾人形成了外向型的休闲消费习惯。目前朱泾镇整个商业中心集中在公园路和万安街上，当地居民已经形成了相当的消费惯性，一般消费当地解决，中高档消费或休闲金山卫或杭州解决。30【小结】因此，金上海项目如何在项目运营之处打破商户和消费者的认知惯性，快速树立项目独特的亮点，

8、营造商业气氛，成为项目运营中的关键点。另外，在一个镇域级的市场，同期规划启动东林