同致行—新政下的小户型开发研究

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1、一、字面解读新政关于产品设计的规定《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（深圳市人民政府文件深府[2006]98号）n自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。n过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。n购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。n对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法

2、予以处理直至没收。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建设部建住房〔2006〕165号文）n套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成n对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目……城市政府……区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目……第11页共11页关键点1：“90㎡”盖棺定论建设部165号文消除了之前关于90㎡的争论。90㎡即户型的建筑面积=套内建筑面积+公摊，无可非议。排除组合分割因素，建筑面积90㎡以下的户型，应该是单房到小

3、三房户型。l关键点2：“70%”的尴尬根据[建设部165号文]，70%针对地区所有新地块项目建面总和。且对于2006-6-1之前已审批但未取得施工许可证的项目要“妥善处理”，因地制宜决定是否需要重新调整户型比例。根据[深15条细则]，70%针对各个未取得施工许可证的项目。两者的分歧在于，70%是总体控制还是项目控制？已审批但未取得施工许可证的项目是否必须调整户型比例？政策非儿戏，我司技术中心及代理事业一部经研讨认为，深圳不大可能再出“细细则”颠覆之前的规定。新政的原则性在目前形势下不可能改变，但政府和企业双方都可有所作为

4、来化解矛盾。从政府来讲，根据土地出让时的协议，有可能在其它方面给予松动或补偿；从开发商来讲，楼盘分大户、小户组团开发，变化大盘的开发节奏，如放缓开发速度或者先开发小户组团。规划上，资源较好的大盘依然可以出现部分纯豪宅区域，即便被迫开发小户也是品质与附加值极高的产品。政府与开发企业的协作，一方面可以保持市场供应稳定，另一方面也可避免土地跌价、流拍等消极现象。l关键点3：不宜公开宣传户型的可变更性（组合、打通等）第11页共11页组合、打通甚至整层任意分割等变更方式，从消费者角度能够解决大户居住需求，同时对设计要求较高；从开发

5、商角度，能够一定程度化解社区定位矛盾；但从政府角度，这种方式破坏了政策初衷（调节户型供应比例以抑制房价），如果市场大量出现这种行为，必然导致进一步政策出台阻止，使打算“组合、打通”的项目骑虎难下。二、新政下产品设计的趋势预测n特点一：90㎡以下户型区间更加细分面积区间户型舒适度置业类型客户轮廓产品提升空间30左右单房一般投资为主选成熟地段，放租式投资带装修、酒店式服务35-401F1T较好投资、单身置业理财型，住租两相宜带装修、酒店式服务45-551F1T好单身置业单身自由宽尺度生活个性包装、多功能设置、服务功能55-6

6、02F1T一般首次置业讲求实惠，精明置业细节设置体现空间超值（内置鞋柜之类）65-702F2T一般首次置业、长线投资买房安家的小家庭超值空间、个性设置70-802F2T较好自住两口之家，舒适惬意社区景观、个性服务85左右3F2T一般自住买房安家的准三口家庭外部环境、社区配套第11页共11页l纳米小户纳米小房子，如55左右的两房、75左右的三房，严格控制总价面向首次置业者，目的是不降低甚至提高单价，同时通过炒作概念和稀缺的面积区间来避开同质竞争。但此类产品在入住后实用性较差，不适合居家客户。纳米小户关键词：投资性地段、便捷

7、交通、总价控制l“大尺度小户”有可能在社区景观资源优越、规划杰出的社区中出现超大小户，如90-100平米的两房等，面向家庭人口少又追求大尺度生活的人群。这类产品在设计的配置性、创新性方面将有高度要求。超大小户关键词：景观住宅、高档社区、“高级灰”客户、配置创新l有可能出现90-100平米相对真空由于90㎡以上户型首付至少三成，使原本90-100的小三房客户（准三口之家，首付能力有限）被迫降低要求选取85㎡左右的小三房。90-100平米在大部分普通楼盘中将成为真空区间。n特点二：户型趋于实用第11页共11页新政下的产品设计

8、面临两个问题：压缩问题和同质化问题。压缩问题是个技术问题：原本95㎡的三房加上赠送露台凸窗，可以形成很舒适的居室环境，但现在开发者出于销售速度考虑可能将这类三房压缩至90㎡以下。而且由于新的测绘规范杜绝大比例赠送面积，现在90㎡以下的户型使用起来要小很多。于是，如何在比原来小很多的空间里合理安排各功能、如何使户型的实