新光天地开盘前营销方案

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1、新光天地开盘前营销策略方案一、市场背景解读：1、目前市场在售商业楼盘近20个，从大型购物中心到一般的裙楼商业，从位置上有老商业旺区，传统的核心商圈，新兴的商业，竞争异常激烈，客户分流严重；2、目前在售的商业项目，返租比例从9%-13%不等，甚至广告出现有15%回报的项目，可见在这个市场返租销售泛滥，客户对此类销售模式出现审美疲劳，客户无新鲜感、刺激感；3、目前在售商业的价格从2000元到40000元一平方的均有，市场价格混乱没有一个明确的价格合理区间，客户对价格的辨别能力变差，客户及市场对核心区域的认可程度决

2、定了价格的高低；4、目前在售商业的招商情况，就目前而言鸿德购物广场、新华城市广场、光彩大世界、多来福等项目的招商情况比较理想，而且这几个项目在目前市场的销售状况也比较良好，可见客户对于招商，商家进驻这块，对于客户购买信心和价格有很大的影响。项目返租年限返租回报率备注鸿德购物广场10年11.3%已开业新华城市广场20年10%、11%、12%、13%含优惠光彩大世界已开业多来福20年10%、11%、12%、13%已开业二、项目现状解读：1、不具备明显竞争优势。本项目虽占据比较好的地段，但是目前所采用的营销模式、返

3、租销售回报率及年限在市场上不是最好或者最高的，相对而言没有完善的递增和退出机制（无论公司还是我们都不倾向于“回购”这一市场通用的做法。）；2、工程现状不理想。因项目工程现状，招商尚难给予销售较强支持，同心携手共筑非凡Together,we make a difference.第5页共5页而我们的百货又计划自营。所以，相对几个目前大型的在售商业而言，不具备竞争优势；3、招商情况不理想。项目本身虽然占有比较好的地段，但是先天不足，商业广场与路面不能整体连接，形成比较好的商业广场，不利于人流和车流的驻停，不利于商业

4、氛围的营造，市场及客户对河道的改造前景不乐观，影响客户的投资信心。4、媒体活动支持不足。由于推广费用的限制，目前的推广渠道单一，气势不足，除了报纸及极少部分的滨河路灯杆旗之外没有过多的媒体宣传渠道。目前知道项目的目标客户很少，并且不了解本项目具体的状况，需要借助项目关键节点在市场上造势和引爆市场，形成家喻户晓，人人传道的项目；两大核心问题5、销售案场与项目的脱节，临时销售案场与项目有比较大的距离，让客户从售楼部隔河而望，更加拉大了客户与项目亲近感，让客户感觉这个河道改造的前景和信心更为不足。且我们一直拿不到官

5、方对于河道改造的统一说辞及时间安排，客户疑虑极大。6、市场热度下降。进入11月份，整体市场热度下降，尤其是天气的骤变，严重影响客户热情。与本项目同期进入认筹阶段的项目目前的认筹状况都不理想。本项目截止11月17日的认筹数量为95套，支持开盘确实较困难，强开盘只会让项目陷入两难境地。三、两大核心问题及解决方案市场认知关注度客户投资信心1、如何通过活动、事件营销造势，重新引爆市场。支持认筹量提升及后期转筹率；解决方案：1）通过现场售楼处以及河道改造，硬广场的铺设对外开放，高调入市，通过明星活动的自然影响力，重新树

6、立项目在南阳商业市场的和核心地位；2）高调宣传项目百货品牌或商业运营公司，可以考虑从北京几个大的商业管理机构或专业人士进行包装，通过专业形象建立塑造项目的未来商业前景；3）通过极具诱惑力的抽奖活动，引起市场关注和客户信心，即：“买铺即可有机会抽取价值30万元的宝马320或者40万的奔驰E280一年使用权”活动，通过这些极具诱惑力的活动，增加市场关注度，提升项目认筹量；同心携手共筑非凡Together,we make a difference.第5页共5页（活动奖项：1.特等奖1名价值30万元的宝马320或者4

7、0万的奔驰E280一年使用权2.一等奖2名价值5000元液晶电视一台3.二等奖5名价值1000元电冰箱一台4.三等奖10名价值300元电磁炉一台）4）对于已认筹客户，进行摇奖活动。增加现场认筹气氛，提升人气。5）销售案场不断进行一些现场活动，每天前40组来访咨询客户均可领取价值20元的奥斯卡电影票一张，增加现场气氛，增加客户到访的小活动，提升项目在市场上的口碑传播。备注：以上活动，工程必须配合到位、媒体支持。2、在短期内如何实现筹量快速增加解决方案：1）启动内部的老带新活动，同时升级老带新活动。每介绍大于5位

8、，小于10位的新客户的老客户，即可赠送20000元现金购房券，超过10个（含10个），即成为新光天地的超级老客户，即可赠送50000元现金购房券，这样给一些带了2-3个新客户的老客户，有更大的驱动力争取更多的认筹量；2）周末时间在广场上做一些特卖场。引进商家对秋冬季节上市的羽绒服等应节服装来个5折专卖，烘托整个项目的商业氛围，吸引更多的投资客户甚至是一些商家，为提高筹量或招商起到比较好的市场影响作用