注册物业管理师《实务》案例分析

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1、成都鑫源物管培训中心2011年注册物业管理师《实务》案例分析（新增）案例一某物业公司是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。吴某是某物业公司企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。请问：1、吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？2、吴某在网上搜出了以下几个项目单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房2044如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？3、某

2、公司决定投标独立式别墅项目，由吴某组织制订物业管理方案。编制物业管理方案的前提条件是什么？怎样做才能保证为编制物业管理方案提供良好的前提条件？4、在编制物业管理方案中如何确定物业管理服务模式？物业管理服务模式包括什么内容？5、在编制物业管理方案中管理制度的制订分为哪两部分？各举出三个实例。［参考答案］1、需要考虑以下因素(l）物业公司现有服务项目的类型和面积。(2）计算与二级物业服务资质的差距。(3）依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息。2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有：(1）计算与二级物业服务资质的

3、差距多层住宅为40/100=40%办公楼为4/20=20%差距为：1-（20%+40%)=40%(2）可选方案｝单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房招标项目面积2044二级资质标准100820占比20%50%20%方案一是：同时投标多层住宅和办公楼两个项目20%+20%=40%方案二是：投标独立式别墅一个项目50%﹥40%3、编制物业管理方案的前提条件：项目分析要提供良好的前提条件，物业服务企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒体、网络等手段获取相

4、关信息；同时对业主的需求也需要仔细了解。在当地设置分支机构的物业服务企业，可以形成周期性的物业管理市场调查报告，为物业管理方案的制订提供良好的前提条件。4、确定物业管理服务模式：物业管理服务模式是在对项目基去情况注行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求确定的。物业管理服务模式包括比容：物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。5、管理制度的制订分为：公众制度和内部管理制度两部分。举例：公众制度包括管理规约、装修管理制度、电梯管理制度。内

5、部管理制度包括财务制度、人事制度、行政管理制度：案例二2007年6月某物业公司在中标后与某小区业委会签订物业服务合同，在承接查验工作中发现前一物业服务公司所签订的两份合同，合同终止日期为2007年12月，一份是与业委会签订的合同，内容是就停车场管理和收入分成的内容；另一份是与燃气公司签订的代收代缴燃气费的合同。请问：1、合同对某物业公司是否继续具有约束力？2、如果某物业公司认为合同内容有利物业公司业务的拓展，应该怎样办？3、有效合同应当具备的必要条件有哪些？4、如果业委会在某物业公司不愿意情况下，想利用优势地位强行与其签订停车

6、场管理和收入分成合同，这样做合法吗？为什么？5、在某物业公司没有进驻某小区前，尽管业委会与前一个物业服务公司于2007年4月解除了合同，但为使小区管理具有连续性，前一物业公司继续服务，直到7月某物业公司进驻。在这期间该小区住户刘女士拒绝缴纳4至7月停车管理费，理由是前一物业公司与业委会签订的物业服务合同已于4月终止，因此其与业委会签订的停车服务合同也就一同终止。请问：刘女士做法对吗？前一物业服务公司能否要回停车服务费？6、如果你代表某物业公司的与某小区签订物业服务合同。请问物业服务合同的内容包括什么？7、在与业委会人员了解前一

7、物业公司存在的问题时，业委会人员说前一物业服务公司答应要对小区实行“五星级管家式”服务，进驻后其服务没有让业主体验到其服务的高水平，因此业主普遍不满。请问：前一物业公司的做法有何不妥？签订物业服务合同是应注意哪些事项？【参考答案】1、不具有约束力。合同是双方当事人之间协议；是当事人之间意思表示一致结果，现主体变化了，自然要对以往所有合同进行清理、对接。2、新进入的物业服务企业认为退出的物业企业过去所签定合同对自己有利，应该按照《合同法》要求重新签订新合同。(1）分别与业委会和燃气公司积极接触，表示愿意按照原有合同条件与其签订合

8、同。(2）经洽商后分别签订新合同。3、有效合同应当具备的必要条件有：(l）当事人的缔约能力(2）当事人的真实意思表示(3）合同的内容合法(4）合同的形式合法4、不合法。作为产权人代表一一业主委员会对于停车场的经营、管理有主导权、话语权，这是《物权法》赋予的权利，但其以产权人优