房地产投资风险分析与防范

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1、房地产投资风险分析与防范摘要】在房地产投资中引人风险概念,使房地产开发商树立风险意识,将风险降到最低程度,对于提高房地产项目开发的科学性,使房地产项目能够最充分地实现其价值目标,保证项目具有经济、社会、环境效益具有深远的战略意义。　　【abstract】investinthestirringriskconceptintherealestate,makerealestatedevelopmentthecompanysetupriskconsciousnessanddeclinetherisktothelowestdeg

2、reeforraisingscienceofrealestateitemdevelopmentandmaketherealestateitemabletocarryoutittobeworthofatargetmostadequatelyandpromisethattheitemhaseconomic,social,theenvironmentefficiencyhasprofoundstrategicmeaning.　　【关键词】房地产；投资分析；风险防范　　【Keyword】realestate;Investan

3、alysis;Theriskguardsagainst　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：　　1房地产投资过程风险分析　　房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。　　1.1投资决策阶段的风险　　房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。　　1.1.1政策风险　　产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房

4、地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。　　金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。　　土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。　　城市规划风险。城市规划导致的

5、布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。　　1.1.2经济风险　　市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。　　开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，

6、各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过,转自[星论文网]www.starlunwen.net于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。　　1.2土地获取阶段的风险　　在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。　　1.3项目建设阶段的风险　　1.3.1工期拖延风险　　工期延长，一

7、方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。　　1.3.2项目质量风险　　质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。　　1.3.3开发成本风险　　房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。　　1.4经营管理阶段的风险

8、　　1.4.1营销策划风险　　在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。　　1.4.2物业管理风险　　房地产开发投资竞争日益激烈，消