上海伦敦广场项目提案报告

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1、www.fdcsky.cn上海伦敦广场项目提案报告送呈：宝域房地产提供：同创策划日期：2007年1月16日www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn前言第一部分市场部分第一篇上海房地产市场回顾1、政策回顾……………………………………………………………P42、房地产经济…………………………………………………………P53、上海地产市场回顾…………………………………………………P64、2006年上海商品住宅市场分析……………………………………P11第二篇项目区域市场分析1、区域概况……………………………………………………………P142、竞争分析…

2、………………………………………………………….P15第二部分项目部分第一篇项目基本情况1、项目基本情况………………………………………………………P202、SWOT分析…………………………………………………………P28第三部分项目营销推广部分第一篇项目定位1、目标客群定位………………………………………………………P312、市场形象定位………………………………………………………P313、项目的市场考虑……………………………………………………P324、项目目标定位………………………………………………………P345、项目价格定位………………………………………

3、………………P34第二篇案名建议与核心竞争力分析1、案名建议……………………………………………………………P362、项目推广策略………………………………………………………P363、产品的核心竞争力分析……………………………………………P384、会所服务内容建议…………………………………………………P395、由常规的战术营销向战略营销思路改变………………………….P406、关于本案产品规划调整与整体营销企划思路…………………….P41第三篇营销推广篇1、目前代理公司与企划公司对现在项目表现存在的问题…………P452、我方的优势…………………………………

4、………………………P46www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn3、本案的行销…………………………………………………………P464、营销通路……………………………………………………………P485、销售阶段的分布……………………………………………………P486、销售目标……………………………………………………………P487、结后语………………………………………………………………P48前言市场已经从冲动开始步入理性而消费者更是冷静的观望！如何能让消费者从冷却的心态里再度活跃起来？就不是经济学，而是心理学问题www.fdcsky.cnwww.f

5、dcsky.cn第一部分市场部分第一篇上海房地产市场回顾一、政策回顾1.政策背景从2004下半年到2005年初，上海房地产市场经历了前所未有的快速增长，特别是住宅房产价格一路上扬。根据国家统计局的数据显示，上海房价增长长期处于高位，2005年一季度上海市GDP增幅为10.8%，而同期上海房价增幅为19.1%，重新成为全国35个大中城市第一，比2004年4季度高8.7个百分点，而它的投资性购房比例在早在2003年就已达16.6%。在2005年3月的两会上，温总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑。在这种情况下，2005年的政策延续了2

6、004年的基调，即促进房地产市场健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。2.政策的内容及其影响2005年的宏观调控政策通过全面调控房地产市场的供应与需求，采用包括土地、金融、财税等政策的“组合拳”模式，全面调节房地产市场的供需结构，着重于抑制房地产价格的过快上涨。2.1土地政策影响www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn土地是房地产市场供应的源头，对土地市场进行监管是政府宏观调控的主要手段之一。2005年在延续2004年禁止经营性土地协议出让的基础上，政府进一步收紧土地的供应，严格控制经营性住宅用地的同时加大了对闲置土

7、地的处理力度。另一方面，政府大力改善土地供应结构，提高了中低价位普通商品住房和配套商品房用地的供应比例，从2005年的土地出让公告情况来看，2005年公告住宅土地几乎全部是配套商品房用地。2.2金融政策影响金融是房地产的发动机，房地产开发的资金主要来源于金融市场。目前我国房地产市场的融资渠道比较单一，房地产开发资金主要来源于银行贷款。2005年政府的金融调控政策主要是从需求的角度对房地产市场进行调节，同时继续加强对房地产融资的监管力度。2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格

8、上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。从7月21日起，我国开始实行新的