老年公寓不可行性

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1、前期投资风险：一、政府办机构：政府的资金投入是通过财政拨款的方式，直接拨给政府办养老机构，而政府办养老机构主要靠争取项目、扩大盘子的办法来获得财政支持，多数经费用于建设施、添设备、养人员，使用效率低下；二、民办机构：1.开发商取得土地的难度较大。老年公寓的投资者，难以获得划拨用地、地价优惠，也无法享受低息、无息贷款，甚至取得商业贷款的难度也很大，自我发展的经费全靠自筹，发展能力有限。也就造成了个人办养老机构风险增大，搞不好会输光家底，所以限制了老年公寓的投资。2.老年公寓投资比普通房地产开发资金回收慢。老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能收回投资，见效慢，时间长，风

2、险大。而普通房地产开发投资，占用的自由资金少，中等规模的项目，运作三到五年就可以回收本金并取得丰厚的利润。这就是好多房地产公司不做老年公寓的原因。（例子：A.投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。B.据初步估算，普通型的养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大的。自上海郊区，

3、新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、设备设施较齐全的100张床位的老年公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，还需要12.5年回收投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置，则需要15年收回本金。）3.老年公寓投资比普通房地产开发风险大。投资跨度越长，面临的风险越多。老年公寓是集居住、医疗保健、问题服务、娱乐等功能于一体的庞大现代建筑群，其间必会面临土地、拆迁、建设等各种风险。此外，这是针对老年人的投资，还要面临一些老年人入住时具有

4、支付能力，但一段时间过后失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力，老年公寓又不能硬性的将老人赶出去。这种风险还缺乏社会化的解决方案。前期建设风险：1．老年公寓的建造、设施不能简单的满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会需求方面的某些特殊需求。2.由于老年公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间取得社会对老年公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。3.老年公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高，更多。

5、4.老年公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。期间经营风险一、入住率不足，开支不能得到有效摊薄，不能实现资产的良性循环。其原因主要有（1）有支付能力的老年人相对偏少。我国未富先老的状况限制了老年人的需求，经济收入低是制约老年人住公寓的重要原因。（2）传统观念是老年公寓受冷的另一原因。把老人送进老年公寓，老人会觉得自己被子女遗弃了，孩子担心别人说自己不孝顺。因此，有些空巢老人宁可在家忍受孤独寂寞，也不会选择到公寓住。因此这个项目的一大风险就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度

6、及时间长短。二、入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三、老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。每家老年公寓都面临着这种经营的风险，有些老年公寓因碰上官司赔得几乎倾家荡产。从许多案例来看，老年公寓无论有无责任、责任大小，都要作出一定赔偿。（例子：一家老年公寓有位９０多岁的老太太，自己在走廊上跌倒，头在柱子上磕了一下。当时公寓里给她做了初步检查，老人也表示没事。但老人被家人接走后不几天，家属就为此打电话

7、质问公寓，要求赔偿。最后，到省立医院做了鉴定。虽然鉴定结果显示没有问题，可是老人家属仍然不愿意，要求老年公寓赔偿营养费。院长怕事情闹大，无奈地赔给老人家属２０００元的营养费才了事。）四、许多收费难享优惠。现实中许多老年公寓因为租商品房，并不能享受到这种优惠，水电费一直按商业用水电收取。有记者走访说虽然有文件摆在那里，但由于民政局等部门交叉、政策交叉等问题，一直没有得到切实的解决。更增加了成本。　后期利润风险：现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%