前期管理介入阶段

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1、1、前期管理介入阶段序号项目内容一组建物业管理队伍1．人员的选拔2．人员的培训及上岗（人员根据需要逐步到位）3．人员的岗位责任制4．人员的考核与奖惩制度二熟悉厂房物业情况1．与开发商甲方接触2．与施工队接触与了解情况3．与工程监理了解情况4．物业现场图纸及技术资料的归集5．物业现场实际情况的技术摸底三完善管理办公条件1．完善管理用房、购置办公家具电器2．安排员工选聘及员工宿舍3．调配物资4．各部门筹备建立工作细化四建章建制1．内部行政管理制度2．外部管理制度3．监督机制的建立4．财务管理制度的建立5．服务行为规范6．各岗位工

2、作程序五物业管理VI标识的建立（受业主委托后）1．项目物业导示图2．楼内企业导示图3．交通标识4．内部工程用标识5．员工形象标识6．配套设施标识六与招商部门的接触1．收集客户信息2．制作客户档案3．制订服务流程及紧急事态处理流程4．配合招商进行物业管理宣传5．物业设施的接管与验收6．物业综合性验收实验，物业遗留问题的归集整改2、企业入伙服务期序号项目内容一物业管理的宣传1．召开企业装修管理介绍会2．印刷物业管理宣传册3．开通企业宣传与物业管理政策宣传网站4．制作企业入驻的宣传文件5．召开企业入驻恳谈会二企业入驻手续办理1．拟

3、订企业入伙时间计划表2．拟订企业入伙收费项目3．拟订企业入伙相关文件4．签订企业物业管理委托书5．与企业办理入驻手续6．征求企业特约服务需求三档案的建立和管理1．档案资料的分类检索2．严格档案借阅的管理制度3．各类资料分级别管理、借阅4．完善保密制度四拟订各项服务方案1．拟订服务项目及服务标准2．核定服务收费标准及服务性质3．拟订停车场经营方案4．拟订餐厅经营方案5．拟订浴室经营方案五规范内部工作程序1．规范员工服务行为2．规范各项收费标准3．规范各部门操作程序4．规范企业入驻程序5．规范企业装修审批程序6．规范企业缴费程序

4、1、入园企业装修管理期装修管理1．与企业洽商装修方案及能源供应2．签署相关装修管理协议3．企业装修过程监管4．建立严密的跟踪装修体系，处理违章：利用说服手段、经济手段、行政手段、法律手段，发现问题及时纠正。5．企业装修技术资料的归集6．企业装修后验收一、大厦物业管理阶段性工作计划1，物业管理顾问及准备期：（1）封顶外装阶段：本阶段工作要点：前期介入，熟悉项目基本物业情况，进行市场调研，策划物业服务方案，协助项目销售，配合制造卖点，为物业树立品牌形象，向客户展示物业服务的内涵。主要工作内容：Ø提出物业管理策划投标书，并与开发商

5、签订物业管理委托协议书Ø对规划设计、施工过程中，从方便后期物业管理与服务的角度，需改进完善的地方，提出合理化建议；Ø提出遗漏工程的建议；Ø策划项目物业管理模式，并进行周边市场调研；Ø配合销售进行现场向客户进行物业咨询建议工作协助建立客户的原始档案Ø选聘主要物业管理人员，进行物业管理实际操作演练及业务交流Ø收集工程设计图纸资料Ø与开发商确定物业管理用房Ø组成前期介入小组，熟悉大厦基本情况；（2）项目开盘阶段：本阶段工作要点：对工程进度进行跟踪，了解土建、设备安装情况，提供物业服务承诺，提升物业知名度。主要工作内容：Ø提出工程设

6、计及遗漏工程项目建议Ø提出销售中物业管理服务承诺Ø提出各类物业管理收费测算Ø配合销售，开展客户联谊活动Ø拟订并签署物业管理服务协议书，作为售房合同附件Ø协助物业顾问介入卖场Ø作好售楼中心的物业管理工作Ø与开发商、监理、总包及当地有关政府部门接触，监控工程进度（1）竣工验收阶段：本阶段工作要点：组织实施物业接管验收，策划开业入伙计划，参与设备安装调试与使用培训，筹建项目管理部，作好成品保护。Ø配合设备安装调试对项目设备设施、功能材料等进行确认Ø参与开发商和政府相关部门的竣工验收工作（初验、报验）Ø收集相关工程竣工图纸与技术资料

7、、政府批复文件等Ø组织大厦接管验收小组，安排计划，对项目从土建装修、设备设施、技术资料、隐蔽工程等进行验收。与开发商作好验收整改记录和整改计划Ø筹建项目管理部，选聘及培训前期骨干力量，定岗定编定制度Ø策划物业服务项目，进行保安保洁的招投标工作Ø确定接管区域，逐步安排现场保安、保洁及客户和餐厅区域的装修进驻Ø准备客户入伙文件资料（管理公约、装修手册、住户手册等），作好入伙计划及费用的核定Ø作好现场成品保护，形成现场交叉立体管理2．日常物业管理服务期：（1）入伙装修阶段：本阶段工作重点：逐步接管大厦全部各类设备设施，完善客户服务

8、程序及服务协调机制，建立调度值班制度。完成客户入伙与装修管理工作，并继续配合销售。Ø办理客户入伙手续Ø签定并交接物业管理相关入伙文件Ø建立健全客户服务档案Ø实行前台24小时客户服务及24小时保安服务Ø完成保洁开荒工作Ø监督客户装修管理与验收工作Ø组织大厦开业庆典及餐厅开业Ø成品保护与配合销