解析城市土地价格及土地评估

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1、解析城市土地价格及土地评估张春轶（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）摘要由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。..关键词城市土地价格土地评估随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。本文就城市土地价格的评估情况进行

2、阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。一、我国城市土地价格的调控对策1.健全政府土地储备机制。土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004年我国相继成立了1700多家土地储备机构。城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发

3、及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。2.建立完善的土地交易信息制度。形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低

4、，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。世界银行认为，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系统，需要以专业化的图绘和测量技术为支撑。要建立完善的土地交易信息制度，形成系统的土地价格信息体系，必须对与城市土地交易有关的信息予以及时收集、归纳和分析，管理部门在土地市场管理中，需提供相关城市土地交易服务的组织

5、、程序和规则，深入研究如何准确、及时获取城市土地的供求、结构、价格等各类信息，同时根据市场供求情况做出市场供需预测，形成系统的土地价格信息体系。3.创新土地规划和用途管理制度并优化土地总体利用结构。土地规划和用途管理制度是保障土地资源合理利用重要制度，具有优化土地总体利用结构的功能。区位理论是有关土地分区利用的基本原理，土地经营利用程度与其距中心城市的距离有关。在土地交易实践中，传统的分区理论提出了严峻挑战，土地区划限制了该宗土地的具体发展用途，静态约束了城市用地数量和城市土地的开发，无法把握城市土地的具体开发行为，难

6、以实现城市土地的供需平衡。因此，必须创新土地规划和用途管理制度，并将市场机制引入城市规划以及具体的城市土地定价环节，综合考虑影响城市土地价格的因素，取消传统的分区规划，并通过土地用途管理制度对土地使用情况进行登记备案，核减用地规模，加强用地需求、土地利用计划、土地开发进度安排管理，促进土地利用的有效管理，实现耕地后备资源的保护和维护土地利用的总量平衡，优化土地总体利用结构。4.完善以基准地价为核心的城市土地价格评估体系。基准地价亦即土地初始价，是按照土地的既有用途，对现状利用条件下的土地使用权确定的平均价格。土地评估价

7、格是在综合考虑各种影响土地价格的因素，评估确定的在某一时点及状态下的土地价格。基准地价是政府对城市土地价格进行管理和控制的依据，因此要合理确定城市土地价格就必须立足于基准地价，建立完善的城市土地价格评估体系，在对城市土地综合评定过程中充分考虑宏观和微观因素对影响城市土地价格的影响，以对城市土地价格影响的单因素评价为主线，综合采用多因素赋权，结合市场样本地价建立完善的城市土地价格评估体系，对城市土地分类标定地价，准确评定出城市不同区位、不同土地质量以及不同用地类型的土地价格。二、城市土地价格评估需要注意的内容1.合理使用

8、替代原则。根据替代原则的含义可知，两个具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地价格评估中，替代原则的合理使用是指地块相近的土地可以相互代替，在激烈的市场竞争中，这两块土地的价格会趋于均衡。一般情况下，降格相对较低的地块会将价格较高地块的市场抢走，致使价格较高一定的地块被迫降价。因此，城市土地价格评估中的替代原则是油地块的价格、土