美国mls概述

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1、美国MLS概述http://crei.cei.gov.cn　2007-07-25　来源：《住宅与房地产·综合》2007年第7期多重上市服务系统(MLS，MultipleListingService)，是20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式，它以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易，完成交易后，参与交

2、易的各成员按一定的比例分享佣金。多重上市交易服务系统包括两个方面的内容，一是制度，二是计算机网络技术支持。在制度上，MLS由美国房地产经纪人协会制定一套规章制度和相关协议，中介机构按照既定的规章，与房地产经纪人协会签署协议，成为多重上市交易服务系统的会员。按照规章制度确定的模式，会员中介机构与其他会员共享房地产供求信息、共同完成房屋的买卖、分享佣金。计算机网络技术支持上，多重上市交易系统要为参与的会员中介机构安装专门的硬件和软件，并定期进行维护和提供信息安全保障。这些网络技术的支持，可以由第三方机构承担

3、。在美国，房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术研究部门，专职于MLS技术的实施和研发。一、MLS系统的优点MLS不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统。当前的发达国家如美国、加拿大等都已实行该系统。MLS极大地提高了二手房交易的效率，使房屋的销售更加合理，市场更加繁荣，有利于二手房市场的发展。首先，它加快了二手房出售的速度。在传统交易模式下，一个房源在同一时间只能由一家经纪公司代理，而在MLS模式下，所有加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源，极大地扩展了购买者的范围，加快

4、了住房出售的速度。同时也加快了购买者实现购买的速度。其次，MLS真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。对房地产开发商而言，大大降低了销售成本，加快了资金回笼；对代理商而言，提升了收益，有效取得代理权；对经纪商而言，提高了工作效率，真正实现了资源共享；对消费者而言，节约了购房成本，可以有更多选择。此外，MLS还规范了房地产经纪行业的发展，促进国际、地区合作。它实现了信息透明化、畅通化，而信息的透明化、畅通化必然推动房地产市场的成熟化发展。二、MLS的发展现状在美国，MLS发展最为成熟。ML

5、S联盟已成为该国第一大行业组织。美国几乎90％的房地产经纪都参加了MLS系统，95％以上的房产通过MLS销售，MLS所属的网站被评为全美十大最具商业价值的网站之一。其中比较著名的有2个：Realtor．com(美国房地产经纪人协会投资主办的MLS)和Long&FosterMLS。Realtor．com目前在美国拥有120万名经纪人会员，是全美最大的MLS系统。现有约200万套房源信息，参与该系统的经纪人机构约有800个，每月客户浏览人次达到900万人次。Long&FosterMLS在美国的7个州和哥伦比

6、亚地区有10500个代理和200个销售办公室。2002年，Long&Foster在房地产、抵押、产权保证保险和产权保险服务方面的综合销售收入为330亿美元。三、MLS系统技术概况1．系统基本结构美国房地产营销模式的核心是多重上市服务系统MLS，即通过特定的软件技术和网络手段，促使经纪人的所有房源信息形成一个统一的互通体系，具备多渠道收集、多渠道销售的优势，从而实现资源的整合与共享、经纪人的竞争与合作。整个体系中的政策规范、行业管理以及新技术实施都是由房地产经纪人协会来完成。在美国，该组织的体系框架中存在

7、三个级别，分别是国家行业协会、洲／省行业协会和本地行业协会，不同级别的行业协会拥有明确的责任分工：国家行业协会——政策制定、相关技术的调研与实施；洲／省行业协会——所辖区域内的行业规范管理；本地行业协会——会员数据的最初收集者，直接管辖不动产经纪机构、经纪人。最为重要的是，“本地行业协会”控制和维护一个具体的MLS应用软件供会员录入、查询房产列表信息。由于MLS体系涉及多个不同级别的行业协会和数以万计的经纪机构、经纪人，所以必须拥有一套统一的规范标准和管理所有会员数据的软件系统。在美国，所有的会员数据都

8、是在NationalREALTOR®DataSystem(简称NRDS)系统中进行更新和维护的。它将本地行业协会定义为会员数据收集的最初发起者，并颁发“数据接入点”身份，而三个级别的行业协会在NRDS中进行阶梯式权限管理，国家行业协会拥有最终解释权。NRDS系统中的所有行业协会、不动产经纪机构、经纪人必须严格遵守国家行业协会制定的从业规则和政策规范，一旦出现违规操作，NRDSID(会员身份)将被暂停或取消。相关政策标准同样适用于所有参与的行