大华万里板块的价格分析

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1、万里大华板块与周边板块的比较分析一、2005年1～10月上海市房地产住宅市场概况l全市住宅成交的量价走势情况图（一）显示，在宏观调控的影响下，全市4-8月的住宅市场低糜，但9、10月份住宅的量价开始回升，9、10月的成交量环比分别上升了37％和20％。10月的量价已与今年4月相当。10月的成交均价环比上升了6.5％，与今年全市最高均价比较只下降了8％，与去年同比还上涨了5％（去年10月均价7951元）。这一系列的数据是否说明市场开始回暖了呢？首先我们看看量价回升的原因：从下面的分析中我们发现10月成交量的上升的原因主要是9月份供应

2、量突然放大的后续效应、传统销售旺季“金九银十”效应和配套房的成交量上升。价格上升主要是成交产品的区域结构和产品结构发生了变化（内环内的高价楼盘和别墅成交量的上升）。其次我们看看量价的趋势发展：从今年住宅的量价趋势线来看整体市场还是下行的，“金九银十”的效应也在逐渐弱化。量价的走势会继续回落，但由于9、10月份降价的楼盘在全市已经是由点及面的铺开了，那么9、10月份的成交量和成交均价是更具有普遍意义的。所以后面可能会有楼盘会降价，但降价的幅度和影响会比上次小，量价的回落会比较缓慢。综上所述9、10月的量价回升表明从短期来看住宅市场已

3、经走出最低谷，但想继续有10月的上升走势不太乐观，未来几个月的市场将会在一个新的量价平台上进行盘整，呈现成交量仍然会比较大，价格在下调中走稳的态势。151、全市的供求状况（表一）月　　份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品房新增供应量（万平米）298114222288176292231223550221商品房成交量（万平米）31916626817698104105118152173商品房新增供应量VS商品房成交量1:1.071:1.461:1.211:0.611:0.561:0.361:0.451：0.531：0.281

4、:0.78从表一和图二可以看出，9月的供应量突然放大，成交量的上升相对较少，虽然10月成交量的上升较大，但9、10两个月的供求比是1：0.42远低于今年1-10月全市商品房的平均供求比1：0.73，因此我们可以看出10月成交量的上升与9月供应量突然放大是有很大关系的，可以看做是9月供应量放大的后续效应，这种影响可能会持续到年底。但是全市住宅的剩余量累积还在不断增加，住宅市场供大于求的现象依旧严重。2、成交量的产品结构分析――动迁房和别墅的成交量有所上升10月动迁和配套房成交了39万平米（占成交总量的27％），9月的成交量是27万平

5、米（占总量的23％），环比上升了44％。9月别墅成交量占全市住宅成交量的比重约为8％，10月则上升到12％，增加了4个百分点，别墅的成交量提升了整体住宅市场的成交价格。153、“金九银十”期间全市住宅每周的量价走势（图三）　　从走势图上看，11月开始量价有下滑的趋势，“金九银十”的效应在逐渐弱化，预计11月住宅的量价会有所回落（量小幅回落、价下滑会比较大）。　4、05年第四季度上海市房地产市场走势预判（1）、未来2-3年的楼市将继续低靡l存量的消化大约需要2到3年的时间根据网上房地产的数据显示：截至2005年11月7日，住宅可售套

6、数达168395套，按10月每日的平均成交套数在440套计算，仅这些供应量的消化就要13个月，何况近一两年内供应量还处于不断扩大的态势，同时政府还推出了2个1000万的经济适用房，因此估计存量的消化大约需要2到3年的时间。l从房产周期的发展来看目前的房产已开始步入下降的通道根据中国国内房产的周期规律大概是7-8年，其中有5年左右的上升期，2年左右的下降期，改革开放后的第一个周期（83-88年、89-90年）；第二个周期（91-95年、96-97年）；现在处于第三个周期（99-05、05-07年），也就是说这一周期的时间跨度大概是从

7、1999年-2007年前后，那么05-07年（未来2-3年）可能处于房地产周期的下降期内，在08年奥运会、2010年世博会等利好的刺激下，楼市可能进入下一个循环周期。l政策因素――宏观调控没有放松的迹象宏观调控以来陆续都有政策出台或正在酝酿，说明政府一直关注楼市的发展，从政策面上看，近期政府出利好政策的可能性不大，反而有可能出台一些不利的政策。l房地产的行业地位可能削弱据说上海市的“十一五规划”15已经没有将房地产作为重要的支柱产业之一，房地产业的行业地位将发生变化。l政治环境的变化中央的“十一五规划”中提到的发展三个重点区域是长

8、三角、珠三角和京津唐区域，中国政治的政绩考量思想一直比较严重，此前两届政府带动了“珠三角”和“长三角”的发展，据专家分析新一届政府发展的重点很可能是“京津唐”区域，在未来上海的城市地位可能会受到严重的挑战。（2）、05年第四季度的市场走势――成交量