大型商业地产项目可行性报告

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1、大型商业地产项目可行性报告第63页共63页目录报告摘要31项目基本情况62投资环境、宏观经济市场与商业市场分析62.1xx市概况及投资环境分析62.2xx市宏观经济发展基本情况62.3xx市商业发展现状分析62.4xx市商业地产市场的基本情况122.5xx市商业地产市场发展总结193商业地产项目开发的政策、法律及规划依据194立地开发条件194.1项目立地条件194.2项目地块基本指标204.3商业区位及道路交通204.4附近商业及生活配套294.5市政基础及公建配套设施304.6立地综合评述315项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况315.1供给分析315.2需求

2、分析345.3租售分析385.4对项目所在区域的商业地产开发的总体评价41第63页共63页5.5商业用房项目SWOT分析426项目定位及设计建议446.1市场定位446.2产品定位506.3目标客户定位547项目综合分析57第63页共63页报告摘要1、项目概况xx项目是xx房地产开发公司在xx地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。2、项目分析结果通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下：2.1项目优势Ø项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好；Ø项目周边已经有一

3、定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费；Ø项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足；Ø燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流；Ø项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；Ø开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。2.2项目劣势Ø项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳；Ø项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间；第63页共63页Ø项目周边的基础设施相对不完善，xx桥的改善需要一定的时间；Ø项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。2.3项目机

4、会Ø商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪；Ø项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；Ø项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大；Ø与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成“1+1>2”的效果；Ø项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补；Ø未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。2.4项目威胁Ø未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁；Ø处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；Ø项目周边楼盘商业（如xx华侨城）对本项目客流具一定的分流

5、作用。综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。第63页共63页3、项目定位建议3.1项目整体定位通过分析，我们建议项目的定位是：为xx东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（ShoppingCenter）。项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET），同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物

6、中心。3.2项目规模定位根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9万平方米左右，其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。3.3项目功能建议方案根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。Ø方案一：特色业种为大型影城和家居建材城；Ø方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。我们认为第一种相对比较适合。第63页共63页1项目基本情况xx项目是xx房地产开发公司在xx地区开发的大型商业地产项目，项目

7、占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。为了更好的对xx项目进行定位和规划，xx房地产开发公司委托xx资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。2投资环境、宏观经济市场与商业市场分析2.1xx市概况及投资环境分析详细内容见附录二2.2xx市宏观经济发展基本情况详细内容见附录二2.3xx市商业发展现状分析我们认为xx市的商业发展有以下主要特征：l城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出