住宅市场出现的问题及对策研究

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1、住宅市场出现的问题及对策研究关键词：　　一、研究背景　　最近几年，关于住宅问题已经被炒得沸沸扬扬。其中华远集团总裁任志强的一系列言论很有代表性。“我是一个商人，我不应该考虑穷人。”“房产品牌就应该具有暴利。”“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”“买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪。”“历史证明所有的房价永远都是上涨的。”任志强每说一句话都会迅速被传播，迅速被批判，迅速被围攻。任志强说话了，媒体愤怒了，民众愤怒了，大规模群众参与，政府出面平息。一石激起千层浪已不足以形容任志强的语言威力。　　我们无法展开任志强言论背后纷纭复杂的背景和立论基础，但我们知道

2、，房地产不是房地产商一家的事，而是还有政府和消费者。从政府来说要建立的是和谐社会，从消费者来说要的是安居乐业。满耳的“不给穷人盖房子”、“房产品牌就应该暴利”实实在在地伤了老百姓的自尊。老百姓不需要奢华的生活，但需要基本的体面。在一个和谐的社会，安居乐业才是硬道理。任志强的委屈在于这不是他的义务，但就算从开发商自身的利益考虑，似乎也不应该把房地产一鼓作气地往前推。　　二、住宅市场现存问题及原因分析　　我国商品住宅价格长期以来都存在一些问题，包括价格构成不合理，住宅价格偏高和住宅价格不完全反映供求的变化等[5]。但是当前最主要的问题还是住宅价格偏高，涨幅过大。经济增长和城

3、市化进程的加快，城市和住宅周边环境及相关配套设施的改善，居民收入的提高，房屋质量的改善等等，都是房地产价格应该保持上升的原因。但是，我国房价在某些地区过于虚高，这不仅不利于人们居住需求的满足，也不利于房地产市场的发展，更不利于宏观经济的协调发展。那么，是什么导致近年来房价上涨过快呢？主要有以下几个方面的原因：　　1.土地价格上涨　　土地价格是住宅成本的重要组成部分，据测算，我国目前土地费用约占商品房价格的20%。土地价格的提高对土地所有者来说意味着收益的增加，因而会增加土地的供给，但这种增加是有限的。土地价格的提高对住宅开发商来说意味着成本的上升，面对这种局面，开发商一

4、般会采取两种可供选择的对策：一种对策是向空间拓展以提高房屋容积率，促使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上涨，从而有利于增加房产供给[22]；另一种对策是缩小生产规模和放慢开发进度。当地价上涨的因素难以消化时，开发商的收益水平受到影响，同样的资金能够运作的规模也会相应减少，从而会引起住宅供给的减少。　　2.土地供给不足　　无弹性的土地自然供给在一定程度上制约着各种住宅商品的供给量，土地资源的自然分布也影响着住宅商品的供给量。不同住宅商品（普通住宅、经济适用房、别墅等）的供给量还受土地的总体规划、城市规划、国家政策的制约。因此，土地的供给状况也是导致住宅不足的

5、一个原因[20]。　　3.住宅建筑成本和各项费用的上升　　住宅建筑成本主要包括建筑安装的人工费用、建筑材料和设备、管理的投入。各项费用主要有咨询调研费、勘察设计费、市政配套费、公建配套费、中介代理费、人防费、行政事业收费等等。在其他一切因素不变的时候，这些成本、费用的升降会增加或减少开发者利益，从而影响供给[18]。住宅建筑成本和各项费用对于住宅供给有反向关系。当建筑成本和费用上升时，住宅供给就会减少。同土地相比，建筑成本和费用的变化对住宅供给的影响会迅速地表现出来。因为，建筑成本和费用的变化直接影响当前住宅单位建筑面积的投资额，从而影响可建造总面积的多少。这种影响是即

6、时的、直接的。当然，也可以影响长远。　　三、应对住宅市场问题的对策　　房价上涨，首先应该反思的是政府，而不是开发商、媒体、购房者、甚至炒房者。政府应充分利用宏观调控手段来抑制房价，从行政手段、经济手段、法律手段多点出击。　　1.将土地的定价权从地方转移中央　　地方土地使用权定价过高已经成为不争的事实。90年代以来，政府通过廉价征地，转手再以高出十几倍、几十倍的价格出让建设使用权，从中获得大笔财政收入，长江三角洲地区某些地方甚至占到财政收入的60%。这种现象导致地方政府积极囤积土地，比如，深圳近两年一举将数百平方公里土地收为国有。因此，一个地方的土地价格虽然受到地方经济的

7、影响，但同时也受到政府人为的抬升。　　2.严格控制银行信贷银行信贷利率及首付较低，使普通人们对房屋的需求迅速上升的同时，也使得炒房者甚至是国际炒房者可以借银行的金融支持进行大肆炒购，哄抬房价。应当说，目前国内的房地产市场，已经由2004年的东部地区局部过热，蔓延到全国范围内的过热[8]。2005年东部投资上升14%，中部上升32.5%，西部上升33.4%。2007年初，全国各地房地产投资性信号又再次加强[23]。这对中央政府将是一次严峻的调控考验。考虑到土地供应基本上被地方政府控制，为更好地抑制房地产投资过热　　3.政府介入住宅市场，使住