酒店式公寓项目建议书

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1、酒店式公寓项目建议书城建学院10工程管理LZC团队“酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间，但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟，我们现在所看到的“酒店式公寓”，也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。陈阿浪、陈思、张昌妮、张晓、周涵2013/4/133535目录目录3第一部份宏观分析4一.昆明市基本概况5（一）．城市性质及地位5（二）．地理位置5（三）．城市规模5（四）．城市交通6二.西山区基本概况7（一）.地理位置及城市规模7（二）.城市交通7（三）.城市经济发展状况8（四）.城市发展规划10第二部份区域房地产市场分析11一.市场供需状况11二.价

2、格水平12三.市场竞争分析13（一）.现有竞争者13（二）.潜在竞争者13四.客户群分析1435（一）.客户群心理分析14（二）.客户群特征分析15五.项目SWOT分析16第三部份项目分析17一.建筑地块选择17（一）.区域位置18二.本项目业态规划20三.建设内容及规模20（一）.项目总概况20（二）.项目具体开发方案20（一）.STP战略22（二）.营销组合策略23五.经济效果评价及风险分析27（一）.经济效果评价27（二）.风险分析33六.社会效益评价3635第一部份宏观分析一.昆明市基本概况（一）．城市性质及地位昆明，云南省省会，首批国家级历史文化名城。云南省唯一的特大城市和西部第四

3、大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心枢纽；是西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市之一。昆明是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，中国唯一面向东盟的大都市。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，是典型的温带气候，城区温度在0～29℃之间，年温差为全国最小，这样在全球极少有的气候特征使昆明以“春城”而享誉中外。（二）．地理位置昆明市地势北高南低，大部分地区海拔在1500－－2800米之间，最高海拔4247米，最低海拔746米，平均海拔1894米。据统计，全市土地面积达21018平方公里，其中丘陵、山地面积13213平方公里，约

4、占总面积的84％；平地面积2011平方公里，约占总面积的12.9％；湖泊面积337平方公里，约占总面积的2.16％，此外，市域内有林地面积34.76万公顷。（三）．城市规模35图1.1.1昆明市各区县占地面积及人口数图1.1.2昆明市五区人均占地（四）．城市交通昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中35度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径辐射全省。昆明长水国际机场年吞吐量计划3800万人次远期达到8000万人次，已于2012

5、年6月28号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。昆明市内现有沪昆铁路、成昆铁路、南昆铁路、内昆铁路、昆丽铁路、昆玉铁路、昆河铁路等12条铁路干支线。昆明市内道路总长10000余千米，京昆高速、沪昆高速、汕昆高速、广昆高速、渝昆高速、杭瑞高速、昆明绕城高速、昆香高速、昆河高速、昆建高速、昆曼高速等高速过境。昆明市区主要出行方式为公交，建有快速公交道路9条，公交线路295条。昆明轨道交通正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190km，现已开工四条线路，第一条线路6号线（机场线）已于2012年随长水机场同步投入运营。二.西山区基本概况（一）.地理位置及城市规模西山区全区面积881平方公里，是昆

6、明市面积最大的主城核心区。位于昆明市西面，东濒碧波荡漾的滇池，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄丰县，南连晋宁县，北接富民县、嵩明县。人口85万，再加上20万流动人口，全区总人口达100余万，其中常住人口近45万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。（二）.城市交通公路：辖区内有昆安、安晋、高海、西北绕城4条高速公路。公交线路发达，去35往市中心最繁华地带仅需15分钟左右车程轨道交通：地铁1、3、5号线都跨越西山区毗邻汽车站、火车站：西部客运站、梁家河车场、眠山车场、北市街车场、东站、昆明站等。（三）.城市经济发展状况1、城市GDP及增长率2011年，

7、西山区国民经济快速增长，综合实力继续增强，三次产业共同推动经济发展。经初步核算，全年实现生产总值（GDP）288.05亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%，人均GDP达到37997元，经济发展跃上新台阶。生产总值中：第一产业完成增加值2.89亿元，增长2.0%；第二产业完成增加值85.78亿元，增长18.8%，其中：工业完成增加值52.56亿元，增长11.1%；35建筑业完成增加值33.22亿元，增长3