房地产开发项目成本控制与管理

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1、房地产开发项目成本控制与管理杭州绿城九龙仓置业有限公司浙江杭州311200【摘要】主要研究房地产开发项目成木控制与管理策略，介绍了房地产开发项目成木构成和现阶段房地产开发项目成木控制工作中存在的不足，并对房地产开发项目成木控制与管理方法进行了讨论。【关键词】房地产；开发；成木控制房地产开发项目有着基础投资规模大，回报周期长、不确定性因素多、投资风险高的特点，随着建筑市场化改革的不断深化，房地产开发项目的利润空间逐渐狭窄，为了获得更好的经济效益，有必要研宄房地产开发项目的成木控制策略,通过成木控制来提高房地产开发项目的利润水平。一、房地产开发项目成木（一）成木构成房地产开发项目成木控

2、制与管理工作的第一步是了解房地产开发项目的成木组成，这是成木控制工作的基础。房地产开发项目成木主要以生产、销售房地产开发产品过程中的各种花费为主，主要铋括房地产开发成木、开发费用、纳税等部分，房地产项目开发总共要经过项目策划、规划、设计、施工、销售等多个阶段。房地产开发经营和传统商品开发经营之间有着很大的不同，尤其是其商品成木构成方面有着一定的特殊性。房地产项目开发成木有开发成木和经营成木两部分，开发成木一般伍括土地、工程费、基础设施建设费用、安装工程费、配套设施建设费用和间接费用，经营费用则主要包括销售、管理、税收以及行政成木。根据相关数据统计，发现我国城镇商品房开发总成木中，房

3、地产的开发成木在总成木中占据75%的比例，一些区域开发商获取土地之后，幵发成木就己经占到了总成本的80%。（二）房地产开发项0成本控制中有待改进的地方1、成本控制严肃性不足房地产开发企业分项建设成本的核算难度很大，审计工作人员和会计人员水平有限，无法正确反映房地产开发过程的财务状况，导致房地产项0开发建设过程中成本管理与控制工作长期得不到重视，财务指标缩水，财务报告不真实，不能公正客观的反映企业财务状况和经营成本情况。例如很多工程成本核算依据都缺乏正式发票，无法纳入成本核算，使得成本核算工作不全面，影响企业经营决策。也冇一些工程实物工作量和财务账面之间出现了较大的出入，且成本核算对

4、象设置有较大随意性，缺乏科学性。成本核算对象应该根据项0核算内容来确定，否则成本资料会缺乏真实性，影响企业经营决策。2、科学性不足有一些房地产开发企业对成本费用控制的吋效性缺乏认识，在项0结束吋才开始成本核算工作，这样的成本控制工作能够显著提高财务合理性，但是不利于发现企业动态开发过程中暴漏出的经营管理方面的问题，尤苏是长期滚动开发企业，无法将项0开发的真实成本准确反映出来，成本和收益之间比较模糊。3、工作不全面部分房地产开发企业将开发项0的成本费用理解为单项成本费，例如配套设施费、土地成本、规划设计等，在实际开发过程中，往往采用在具体审核拨付吋直接“砍一刀”的成本控制策略，这样的

5、成本控制策略虽然表面上控制住了单一项0的投资成本，但是在销售与施工阶段，却往往发现项B在选址、规划、定位包装等方面存在问题，将成本管理工作弱化成了单一的成本控制，企业需要采取措施弥补初期工作不足导致的成本漏洞，而最终项目成本控制效果并不理想。二、房地产开发项目成本控制与管理方法（一）房地产项0开发成本控制基本原则1、全面控制房地产项目开发成本控制是全员、全过程的系统控制，成本费用控制不仅仅是成本管理工作人员的职责，也是全体工作人员的职责，所有工作人员都和资金消耗有关，因此企业需要动员全员参与成本控制工作，调动全体员工成本控制的积极性，对项目建设全过程进行成本控制与管理。2、管理层重

6、视企业高管要加强对企业成本费用控制工作的重视程度，从领导做起，形成整个企业成本控制的良好风气，将项0成本控制工作视作公司的核心业务来抓，深化项0开发成本控制工作深度。3、经济适用成本费用控制的工作核心目标是提高房地产开发项目的综合效益，因此房地产开发项0成本控制工作的核心0标应该是成本费用最低和服务质量最优。（二）成本控制管理关键点1、土地价格控制政府房地产主管部门应该根据市场价格准确评估土地价格，在此基础上给出合适的房地产用地价格。地方政府需要根据当地经济建设实际情况，对土地进行合理规划布局，制定一，个最低合理价，M吋对招标中最高价进行评估，只冇在双向价格体系下，才能够得出•一个

7、比较客观准确的土地成本，为房地产开发企业土地竞标和施工成本控制提供参考。2、竞标策略房地产开发企业竞标阶段，需要对自身资源以及后期成本进行客观的分析，避免出现虚高竞标价格，导致房地产开发成本上升。开发商在拿地之前应该对土地出让底价、规划条件、企业自身技术水平和经济实力进行综合评估，确定一个心理地价最大值，指导参与土地竞标，不要盲0参与土地竞标并将成本转给购房者O3、控制阶段的间接费用房地产开发项0间接费用主要包括开发管理费、税费、财务费用以及一些无法预见费用，开发商通