承租人的优先承租权问题研究

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1、承租人的优先承租权问题研宄摘要：房屋租赁业的发展日渐迅猛，纠纷日益增多。本文尝试在确保出租人合法利益得到保护的同时，加强对承租人利益的保护，以实现公平正义。关键词：租赁；优先承租权中图分类号：D923文献标识码：A文章编号:2095-4379-（2015）01-0161-02作者简介：杨素敏（1988-），女，河北邯郸人，首都经济贸易大学研宄生，研究方向：民商法学。一、问题的提出引起笔者对优先承租权问题关注的是前段时间来律所咨询的一个客户，该客户是一家餐饮公司的负责人。2009年1月，该餐饮公司与某商贸公司签订商铺租赁合同（以下简称A和B），A公司承租B公司位于昌平区西关路5号的商业楼用于餐

2、饮经营活动，租期截止到2014年8月，合同到期后，如果房屋继续对外出租，在同等条件下A公司享有优先承租权。双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。2014年5月，B公司致函A公司称租期届满后将收回房屋，不再与A续租。A公司认为，根据双方合同约定，只要条件相同，A公司有优先承租权，请B公司将具体续租条件书面告知，但B公司只是强调对该房屋已另有安排，请A公司到期搬出。对该餐饮公司而言，不能续租意味着其在经营过程中投入的巨额装修费用、扩建费用和宣传费用等将化为乌有。而且，迁出广为人知的黄金地段不仅今后的生意要受到影响，这些年建立起的品牌效应和客户群体也很可能流失。在实践中，承租人和出租人一般都会

3、在租赁合同中约定，合同到期后，如果出租人的房屋继续对外出租，在同等条件下，承租人可以优先承租该房屋。然而，租赁关系在现实中是相当复杂的，而且出租人很容易就可以规避这条约定的限制，例如出租人可以以自用或第三人出更高价格的理由来拒绝原承租人继续承租该房屋的要求，他也可以迟迟不告知原承租人房屋续租的具体条件，等到合同到期后，基于原合同约定的优先承租权也就失去效力，承租人的权利无法得以保护。针对此，承租人优先承租出租人房屋的权利怎样才能得到有效保护？对承租人优先承租权的侵犯具体包括哪些方式等，笔者在以下内容中拟就以上问题做一探讨。[1]二、优先承租权的概念和法律性质（一）含义优先承租权，是指在租赁关

4、系中，原房屋租赁合同到期时，原承租人要求续租的，在同等条件下，原承租人有优先于第三人承租的权利。（二）法律性质[2]1.优先承租权是一种债权。原出租人和原承租人之间签有租赁合同，该合同效力无任何瑕疵，且双方在合同中约定有优先承租的权利，是承租人享有优先承租权的前提条件，所以这个权利具有债权属性。众所周知，合同具有相对性，只约束双方当事人，对第三人没有约束力，所以，若善意第三人与原出租人签订租赁合同，则该合同并不会因为优先承租权的存在而无效。2.优先承租权具有期限性。合法有效的房屋租赁关系是优先承租权存在的基础，在合同到期后，如果出租人有意向继续出租房屋，原承租人在一定期限内作出继续承租的意思

5、表示，当然还要表明愿意承担同等条件，此时原承租人才享有优先承租权。而这个期限并不是永久存在的，如果超过这一期限，原承租人将不能再主张优先承租权。3.优先承租权并不是一项法定的权利，而是一种约定的权利。根据合同法的意思自治原则，若承租人与出租人在租赁合同中约定了优先承租权，则承租人当然享有优先承租权。对于双方没有在合同中约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，笔者认为，法定的权利需来源于法律的明文规定，才具有普遍约束力，不宜随意类推适用。在目前法律尚未作出明确规定的情况下，若双方当事人未在合同中明确约定该权利，则承租人的优先承租权也就无从谈起。、我国对优先承租权的相关规定到目前为止，我国的法

6、律、行政法规中，对于优先承租权的相关规定还是一片空白，可以说我国在法律层面还没建立起来优先承租权制度。对于优先承租权的相关规定主要散见在一些地方性法规中，①如：《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权。”同样规定承租人享有优先承租权的还有《上海市房屋租赁条例》第44条，《浙江省房屋租赁管理条例》第38条，《广东省城镇房屋租赁条例》第21条，虽然这些地方性法规己经对优先承租权进行相关规定，但在实务中可操作性并不强，由于缺少更高位阶法律的支持，导致司法审判依据不统一，甚至发生同案不同判的情形，这就给司法保护带来很大难度，导致承租人的权利难以充分

7、实现。四、国外对房屋租赁优先承租权的立法现状英国在住宅的租赁立法上和商业租赁的立法上均突出了对相对处于弱势地位的承租人的保护。英国在1927年的《不动产租赁法》中规定，在商业用房的租赁中，承租人在合同到期时，可以就其商誉损失请求予以补偿。到了1954年的《不动产租赁法》，又赋予承租人对于原租赁合同进行更新的权利。这种权利是法律明文规定的权利，是法定的权利，无论当事人在合同中如何规定，均不能排除这一权利的适用。