长租公寓深度报告：透视日本包租模式的长租公寓企业运营.pdf

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1、专题研究

2、房地产2017年08月15日证券研究报告Table_Title房地产行业长租公寓系列深度报告之三——从Leopalace21透视日本包租模式的长租公寓企业运营Table_AuthorHorizontal分析师：乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@gf.com.cnTable_Summary核心观点：Leopalace21简介：日本典型的包租模式公寓运营商Leopalace21公司成立于1973年，2004年在东京交易所上市（8848JP）。公司目

3、前是日本最大的公寓运营商之一，也是包租模式的典型代表。截止2016年末，公司运营的租赁房间数量高达56.87万间，数量位列第二。Leopalace21发展历程：由“以租引建”到“以建引租”Leopalace21经历过三阶段发展：第一阶段，成立至1992年，以建造起家，专注于新房销售；第二阶段，1993年至2008年，“建造+租赁”协同发展，但更加侧重建造业务，本质上是“以租引建”。第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务，在收缩建筑业务的同时对租赁业务实行精细化管理。Leopalace21具备

4、的优势：获取房源的护城河是前提，较强的招租运营能力是关键作为日本规模领先的公寓企业，Leopalace21具备如下优势：（1）为土地持有者提供“房屋全周期”服务，参与项目前期规划设计，通过“以建引租”是Leopalace21获取房源的护城河。（2）“聚焦核心市场”的精细化运营、“小户型、高坪效”的产品定位、“长短租组合”的优化配置、“线上线下”的全渠道营销以及“高质量高效率”的全流程服务，是Leopalace21提高出租率及租金水平的关键因素。（3）强大的IT化能力，加上”重服务但轻运营”的市场化合

5、作模式，则是Leopalace21提高运营管控效率的关键，并保障了盈利的最终转化。对我国长租公寓的借鉴意义Leopalace21的运营模式对我国长租公寓运营商的借鉴意义在于：（1）建立起获取房源的护城河是先决条件，在租赁土地供给加大的背景下，开发商从土地端介入长租公寓的逻辑更为顺畅，当然，围绕TOB端进行深服务的地产服务商也具备间接优势，“开发商拿地+服务商包租运营”是一种可行的合作模式。（2）高效的招租运营是核心能力，提高租金水平（租金差）及出租率实现收入增长是盈利的基础，于此同时，通过信息系统

6、建设以及提高人员管控效率（人房比）实现运营费用集约化则同样重要。（3）全流程的服务是公寓运营的必须条件，但需平衡服务模式的“轻”与“重”，在收入增长与运营费用管控之间寻求合适的平衡点。目前，A股市场上，以万科A为代表的开发商、以世联行为代表的房地产服务商、均布局长租公寓市场，建议关注这类企业的投资机会。风险提示政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，竞争加剧导致租赁成本上升。Table_Report相关研究：房地产行业:政策除短期供需调控外，长效机制也处于加速推进阶段2017-

7、08-07房地产行业:长租公寓系列深度报告之二——从EQR透视美国长租公寓运营模式2017-07-31房地产行业:7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地2017-07-24识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明本报告联系人：李飞gflifei@gf.com.cn1/38投资策略

8、房地产目录索引前言.....................................................................................................

9、...............................5LEOPALACE21：日本典型的包租模式公寓运营商...........................................................6LEOPALACE21发展：从建造商向租赁运营商转型..........................................................8战略选择：从“以租引建”到“以建引租”..............................

10、......................................10招租运营优势：“重”服务，但“轻”运营....................................................................19图表索引图1：Leopalace21建造+租赁商业模式...............................................................6图2：16年日本主要公寓运营商管