房地产开发项目成本控制节点初探

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1、房地产开发项目成本控制节点初探单位：作者：时间：2007年10月8日-12-目录1公司房地产开发项目成本控制现状11.1开发项目的成本构成11.2现阶段成本控制方面存在的不足41.2.1项目策划阶段41.2.2规划设计阶段41.2.3招投标阶段的现状51.3.4施工阶段的现状52房地产开发项目成本控制的要点及改进措施52.1明确成本控制的指导思想62.1.1全面控制62.2.1领导重视62.3.1讲求品质62.4.1经济原则62.5.1因地制宜62.2完善开发项目成本控制体系72.2.1组织系统72.3.2信息系统72.3.3考核体系72.3房地产开

2、发项目成本控制节点及措施82.3.1立项环节的成本控制82.3.2规划设计环节的成本控制82.3.3施工招标环节的成本控制92.3.4施工过程的成本控制92.3.5工程材料及设备管理112.3.6竣工交付环节的成本控制122.3.7工程结算管理132.3.8其他环节的成本控制133结语14-12-房地产开发项目成本控制节点初探[摘　要］多年来，公司开发项目的成本管理，一般都沿用工业企业的成本管理方法，通过全面预算确立目标成本，进行成本费用控制，找出差距，分析原因，提出建议和改进措施，为今后降低成本提供参考。这些方法对降低成本费用、提高企业经济效益发挥

3、了一定的作用，但房地产开发过程中产生的问题错综复杂，如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪管理，实施“动态”的控制，对不合理的部分及时调整，就会造成难以挽回的损失。在目前房地产市场竞争日益激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的不断变化，一定要对房地产开发项目成本控制过程中的关键节点进行认真分析，实施全过程的跟踪管理。［关键词］成本控制，节点，一、公司房地产开发项目成本控制现状1.1开发项目的成本构成房地产开项目的成本控制销售税金控制预备费控制预备费控制财务费用控制土地征用及拆迁补偿费控制前期工程费控制建筑安装工程费控制公共配套设施费控制基础

4、设施费控制销售费用控制管理费用控制-12-研究房地产开发项目的成本控制，必须清楚开发项目的成本构成。开发产品一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五个阶段，一般均采取招标的办法，将设计、监理、施工任务发包给设计、监理、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、预备费十部分内容。全过程成本控制结构体系如图1所示。图1房地产开发项目成本控制结构体系为了分析房地产开发过程中的几个重要阶段合理确定与有效控制成本，下

5、面以我公司某房地产开发项目为例，分析房地产项目成本构成以及全过程成本管理在房地产开发经营中所起的重要作用。案例：A项目为综合型房地产项目，周边市政设施配套完善，占地面积15160㎡，拟建总建筑面积32632.67㎡，包括住宅24003㎡、车库438㎡、公寓1758㎡、物业用房328㎡、超市420㎡。投资项目构成及分析见表1.表1A项目投资评估表序号项目金额(万元)所占投资比例(%)备注一销售收入7674.79　1小高层816.783203.04㎡×2550元／㎡2多层住宅5304.0920800.36㎡×2550元／㎡3公寓330.0033套×10万

6、元／套4商业521.921739.72㎡×3000元／㎡5车库702.00117个×6万／个二销售税金437.926.00%(一)×5.706%三土地费及拆迁930.9112.75%　1土地出让金及契税222.91　2拆迁补偿658.00　3其它补偿50.00　四前期费467.496.40%　1规划设计费75.58　2景观设计费16.63　3前期工程手续费375.28招标、监理、质监、城建配套、教育附加、墙改、白蚁防治、规划技术服务、散装水泥基金、人防易地建设、防雷审查、施工图审查等五建筑安装工程费3283.0544.98%　1中标价2658.00　

7、2甩项及变更项目625.05　-12-六基础设施费572.847.85%　1前期三通一平76.00　2外网工程496.84根据现有图纸测算，包括蒸汽管网、站房及变电间土建、变压器安装、煤气外网。七公共配套设施费822.3411.27%根据现有图纸测算，包括景观、给水外网、采暖外网、排水外网、电力外网、道路、挡墙、智能化八不可预见费154.372.11%（四～七）×3%九管理费用311.554.27%（三～八）×5%十销售费用153.502.10%（一）×2%十一财务费用132.351.81%（三～八）×5.31%×40%十二维修基金32.630.45

8、%10元／㎡十三项目总成本7298.95（二～十二）十四利润总额375.84（一）－（十三）十五成本利润率5