香江商业项目经营思路整合

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1、香江商业项目经营思路整合前言对于此次“比稿”，我公司倾其全力，快速地参与，希望“香江公司”能以公正、公平、严谨的方式来判定这一次的行为。针对贵司要求的产品与广告问题，本文从传播、投资、执行、销售和运营提出了创意、速销、品牌塑造的方案；也从产品设计、当前竞争点与销售控制重点提出构想。限于时间和缺乏必要的沟通，本提案不成熟之处万请贵司不吝扶正！市场定位总是一个残缺和梦想，需求是今日市场的主流。因此，营销的过程往往是：产品找市场、市场完善产品的双向深化加工过程，产品卖完了，设计才完成，建设也完工了！第一篇市场篇一、市场分析（一）环境分析优势1、政策宽松，政府

2、支持2、无商业经营业态竞争3、商业的成长空间大，后期回报远远超过前期培育市场的投资。劣势1、非成熟社区，商业基础条件不足。2、市政发展与商业发展几乎同步，拉动市场能力不足。结论：精心设计推广计划，逐步培育市场，后期要求高额回报。（二）商业要素1、物业结构：有特色，包容各类商业经营业态入驻。2、供应商组织：市场充足，可供选择的空间较大。3、定位分析：有较大的空间，从功能性的服务到“一站式”消费服务定位。4、业态分析：区域内无可比性，易形成特色业态，成长为多业态复合。二、目标市场分析目标市场分为两类，一是经营者分为商铺的产权者（投资者）和商品的经营者；二是

3、目标消费者。1、商铺的产权者（投资者）和商品经营者分析（1）产权者基于以下原因对本案物业商铺产权有渴望：A、投资者：目的为获得高于银行存款利率的回报；B、经营者：看好本物业发展，为获得竞争优势，降低长期经营成本；C、融资者：目的以寻求固定资产升值为前提，保持长期融资通道；D、消化不良收入者：目的是通过投资获得正当的收入。（2）商品的经营者分析。经营者多数以看好开发商背景、项目的前景以及当前低市进入利益诱惑为前提，大多数源于以下几个方面：A、成熟品牌代理者。为更多的占领市场，不放弃任何一个成长的商业市场，该类经营者占总经营者中的30%。B、新入市品牌或市

4、场占有率较小的品牌经营者。成熟商业空间小，市场容量有限，新品牌或弱势品牌为降低风险，需要选择最低的进入成本。该类经营者约为60%。C、有区域优势经营者。有特定的优惠政策，在该项目有一定的释放空间，该类经营者约为10%。2、目标消费者目标消费者的形成需要有一个漫长的培育、发展的过程，主要是通过项目本身的经营特色、地段优势来逐步培育起来，依本案规划，目标消费者分为五类。A、时尚一族。寻求个性化的体现，对消费过程有较高的体验要求，对商业环境有个性需求。B、白领阶层。讲究生活的便捷与品质C、有车人士。扩大了生活空间，寻求安逸的购物消费环境，避开过分的喧哗。D、

5、品牌的追求者。在这里希望能得到更加实惠的品牌商品价格。E、寻求方便的人士：就近消费，为了方便而成为消费者。三、同类物业比较截止到2003年9月，在郑州市与本案具有相似经营风格的物业有以下几处。A、“天下城”步行商业街B、“德化街”步行街C、汇龙城休闲购物中心上述物业与本案比较1、“天下城”步行商业街优势（1）地理位置优势。健康路从上世纪90年代中期就成为郑州市最著名的服装商业街之一，曾吸引了郑州众多的时尚消费者和品牌的追随者。虽然近几年有下降趋势，但呈现虽衰不败的状态，成熟的环境必然带来成熟的消费。（1）定位准。天下城步行商业街以两类经营为主打，一是以

6、休闲品牌服装为主体；二是以休闲娱乐项目经营为主体，这两类项目经营共同之处在于目标消费群体趋于一致，使商品消费具有互补性。（3）价格政策的杠杆效应好。目前天下城的门面房价格为最低价：4596元/m2，最高价：13160元/m2，均价为9000元/m2左右，大多数高价在后期成交。租赁价格（B区）内街最低价95元/月.m2，最高价105元/月.m2，外街最低价105元/月.m2，最高价143元/月.m2。整体上看，价格在本物业内有三个特点：一是传统的“低开高走”，具有明显的房地产经营手法特征；二是租赁价格反映出培养市场的痕迹；三是因大的区域内无参考标准，且无

7、相同的消费产品，故价格的走势高昂。（4）品牌效果好，由于“天下城”品牌属新进入市，故“天下城”在前期品牌推广比较恰当，不温不火，注重形象与信誉，保证了整体收益水平的发展。劣势（1）缺少商业核心概念，没有对健康路的主题进行改造，仅仅是档次提高，没有本质提升。（2）缺少主力店，拉动不了价格空间和人气。2、德化街步行街优势（1）政府政策强势支持优势。（2）定位好，填补了郑州市“二七商圈”的空白点。（3）经营品牌、商品品类繁多，消费者受众面广。（4）环境、氛围创造的好，商业基础设施厚实。劣势（1）缺少核心概念与主力店支持，单一靠传统“商圈”做支撑，有一定的风险

8、。（2）经营管理手法单一，沿用传统概念，不利于长期的市场回报。3、汇龙城休闲购物中心优势（1）