西安立丰购物广场营销推广方案

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1、第一章项目描述第一节区域经济环境分析一、宏观经济环境分析1、经济综合实力增强据西安市统计局有关资料显示，2003年西安市生产总值达到940.35亿元，比上年同期增长13.5％。全市地方财政收入达到70亿元，增长16.7％；全市固定资产投资482亿元，增长41％；农民人均收入达2826元，增长27％，城镇居民人均可支配收入7748元，比上年同期增长13.01％，消费性支出6805元，比上年同期增长6％。城市居民人均储蓄额首次突破万元大关。如果不出大的意外，2004年西安GDP总量将突破1000亿元大关，有望成为西北地区首个突破千亿元的城市。2、经

2、济实力的增强带动人们消费观念的深层变革随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，2003年西安市民恩格尔系数为34.4％，白领阶层的恩格尔系数低于26％，服装、家电、通讯、交通、教育、娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功的转移。3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市的城市化进程将出现前所未

3、有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁与城市扩张后大量的农业人口城市化，将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。114、消费形态与观念变化分析：l从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位；l从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本

4、心态下的快节奏、高效率的消费需求。由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素，加大了消费成本、影响了消费形象，必将促使一部分消费者对消费区域的重新选择；l从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。l从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比

5、例关系，以追求生活素质的全面提高；l从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足备用的同时，更需要满足时尚消费的需求。二、区域发展现状及区内人口构成1、区域特征：项目紧临东二环，交通便利，商业落后。周边单位有西安交通大学、理工大学、纺织学院、理工学院等著名院校及东方厂、华山厂、昆仑厂、黄河厂、陕西钢厂、西安电影制片厂、陕汽总厂、黄河电子有限公司和实达电力等大中型企业。区域范围内商业业态

6、单一、经营分散，只有爱家超市及二环沿线如东来顺、顺峰、老客站、摩登假日等几家中高档餐饮洗浴企业。112、人口构成：3公里范围内人口总量约30万人，该区域人员基本属于高等院校和国有大中型企业，文化水平素质较高，消费潜力巨大，人口较为集中、密度大，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。3、区域发展：随着城市化及居住郊区化的发展，东城板块启动之后，“立丰购物广场”周遍大型住宅项目如雨后春笋，如40万㎡“鑫龙天然居”、“东南春晓”、“东新城市花园”、等，这些项目的落成必然大大提升该区域的商业需求。第二节项目基本参数“西安立丰购物广场”建

7、设项目位于西安市东二环与南二环路口交界处东北角（西安市碑林区东二环金花南路6号），东临西安东高新技术开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，西临东二环，交通便利。项目用地性质为商业(综合)用地。用地现状为三通一平。用地总面积为11276.500平方米，合16.915亩。项目总建筑购物中心12万平方米。项目总层数共计13层，其中地上10层，底下3层。设计地下停车场有停车位约700辆。单层建筑面积约1万平方米。计划建设周期2年。第三节建筑设计理念一、设计原则独特性：商业建筑的独特性、标志性是商业设施成功的基本条件，要求建筑方案应有独特的

8、气质和独特的形式。文化性：汲取地方文化的精髓，以建筑表达地域特色。11开放性：具有“体验经济”特色的商业建筑模式，建筑空间通透、流动，形成新型开放式商