房地产开发项目全过程成本控制研究

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1、房地产开发项目全过程成本控制研究浙江昆源房地产开发有限公司311100摘要：近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞，建筑企业随之大规模建立起来。由于竞争越发激烈，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，做好房地产开发项目全过程的成木控制尤为重要，这是对实现项目盈利只有重大意义。木文结合工作经验主要探讨房地产开发项目全过程成木控制研宄。关键词：房地产开发；成木控制；全过程；研究一、施工前的成木控制（一）决策阶段成木控制项目决策阶段的结果对项目的设计、使用、投入资金都有着巨大影响。在进行房地产项目投资前，要做好相应的决策研究，这也是确保开

2、发项目能够少投资、少消耗、获取较高经济回报的主要手段。从以往的房地产项目开发经验来看，决策对项目成木的投资有着较大影响，在决策阶段应该预测项目的成木投资，建立合理的控制目标，实现对投资的合理控制。在决策过程中，要做相应的项目投资估算，投资估算是项目开发建设建议书的一个关键组成部分。（二）设计阶段成木控制设计是项目开展的前提，设计对项目投资的影响超过了70%,—个项目的设计质量和水平不仅会对项目的施工投资造成影响，同时也会对项目竣工后的经济收益产生影响。因此，为了实现对项目成木的合理控制，项目的设计需要在确保项目质量的基础上开展，设计要合理，尽量减少施工过程中的变

3、更，实现对项目工程成木的控制。在设计过程中，工作人员可以釆取以下措施：1、通过限额设计对项目工程成木进行把控。限额设计，就是依据投资估算、设计责任书的要求，在确保项目的所有功能都能够得到实现的基础上完成设计，通过限额设计可以确保项目资金不会出现过度缺U,有效的避免了对设计的随意更改。2、将设计投标与工程造价相结合，一方面可以预防设计中出现不规范情况，另一方面可以在设计阶段建立成本控制理念，使设计人员在工作中，能够注重建筑外形的同时兼顾工程造价，提高房地产企业的经济效益。3、加强对设汁图纸的审核，尽量避免由于设计存在的问题导致无效成本发生。(三)招投标阶段成本控制

4、项目招投标是房地产开发的一个关键环节。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项0投资乃至质量、进度的控制都奋至关重要的作用。在招投标过程中的成本控制，招标方应特别注意以下几点：(1)招投标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必须要对每家入围的供应商或者施工单位进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项0成本控制非常不利。(2)做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种

5、因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。特别是技术标的编制，一定要由专业人员审核，并对技术标的可行性进行答辩，避免招标一套标准，施工一套标准，增加技术标在招标中的权重，以利于日后的成本控制。(3)合理低价者中标。S前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商要杜绝一味追求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求开发商在招标前一定要做市场调研并编制合理的标底价，千万不能从施工单位的投标价中选标底价。2.2主要材料的集中采购工作对于施工过程中的主要材料如空调设备、电梯设备及装修材料

6、(厨具、洁具等)尽量采取集中采购的方式，一是可以保证产品质量，二是能以较优惠的价格保证供应，从而达到降低造价的目的。2.3合理划分标段，减少管理层级标段划分太大，项B的组织难度相对较大，标段划分过细，项0的管理难度相对较大。根据施工难度和工作量，科学划分施工标段，既能冇效保证工程进度，也能减少项0的管理费用，最终达到降低工程造价的0标。2.4做好合同的签约工作按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都应有明确的约定。在签约过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索

7、赔要冇前瞻性，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，避免过多索赔事件的发生。此外，多采用工程保险、工程担保等风险控制措施，使工程风险得到适当转移、奋效分散和合理规避。工程保险和工程担保是减少工程风险损失和赔偿纠纷的冇效措施，也是降低成本的一种冇效措施。二、施工阶段的成本控制施工阶段是投资最大的一个环节，但是在此环节工程成本基本己经确定，施工过程中主要工作是确保施工的安全性以及工程的质量，控制好施工过程中无效成本的支出，提高项0经济效益。目前，各个房地产企业对施工阶段的成本控制都十分重视，房地产企业也都清楚，如果不控制施工阶段的成本，项0将可能发生亏损，通常情况

8、下施工阶段的成本控制，主