工程应收账款风险及其管理

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1、工程应收账款风险及其管理白银时代：一批项目要亏损、一批甲方要破产，承包入如何管理应收账款风险？文汪金敏白银时代，一批项目要亏损、一批发包人要破产，承包人闻到了应收账款危机到来的气息吗？承包人的工程垫资了吗、被拖欠了吗、停工了吗，被拖而不审了吗？应收账款的四种类型拖欠垫资款。发包人没钱，要垫资才让干，承包人接还是不接？如果不接，失去了市场。如果接，如何预防和控制垫资风险呢？承包人为了接到工程，狼吞虎咽无条件接受60%~40%的垫资款、占合同总价约1/3的履约保证金等条款，就彻底坏菜了。承包人接受无条件垫资，以为还可以像过去十年

2、黄金时代一样，只要是项目就能挣钱，所以不用担心。殊不知，在目前的白银时代，必然有一批开发商会倒掉，空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了，官司就不用打了，承包人只能参加债权人会议，拿回一份无财产可以分配的决议而已。拖欠进度款。发包人断断续续付工程款，有前一笔就没有后一笔，甚至根本就没钱了，承包人是强行忍着继续干呢，还是采取点什么措施呢？如果要采取，可以采取什么样的措施？这种项目就太普遍了，比如，大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场。中诚广场承包商在开发商资金不足情形下，竟然忍饥挨饿施工了9年未停工，

3、最终等了约20年只收回了工程款本金，但考虑资金成本，实际收回率不足三成，这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的，如果换到白银时代，恐怕一分钱的本金都收不回来。拖欠停工结算款。发包人没钱了，工程停工了，承包人该怎么办；发包人又引进新的承包人，怎么办？我近期就接了不少停工工程的咨询，比如某综合体工程，承包人承接工程时，对于已有拖欠先例的发包人，对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。在被拖欠工程款时，没有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后，为何没有采取任何措施，直到被新的施工队伍强行接管呢？在停工工程被接管后，连异议函也没发。拖

4、欠竣工结算款。工程竣工交付了，竣工结算开始了，可发包人总是拖而不审，审而不决，承包人该怎么办？这种案例实在是太多，比如我首席代理的被媒体称为“中国工程索赔第一案”，承包人结算被拖了两年才提起诉讼。对于上述四种应收账款危机，承包人的工程系好安全带了吗？如果承包人没有系好安全带，原因只能归结为：承包人根本没有应收账款控制的思路、战略、战术和行动。融资施工风险应对措施开发商资金链断了、应收账款危机来了。承包商怎么办？继续干还是不干了？如果继续干，是垫资干还是不垫资干？如果不垫资干，又该怎么办？下面，结合东北某综合项目债权危机救济实

5、战案例，为承包人分享123施工融资模式。去年底，B开发商在东北W市开发-20万平米的综合项目，C承包商已完成工程量1.68亿元，B开发商应支付1.26亿。然而，B开发商却分文未付。继续干还是不再干?C承包商经过反复讨论，认为：不再干，已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来；继续干，等B开发商把房子卖了，也许就可以把全部工程款收回来了，所以决定继续干。我认为：不能做垫资的承包商，要做融资的投资商。我提出了123施工融资模式，具体做法如下。“1”就是一个核心，也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构

6、，怎么可以借款给开发商呢，那不会违法吗？当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。“2”就是两个目标，也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标：第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢，就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先，我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得年21.6%的融资回报，扣除从金融机构获得的8%的融资成本，C承包商可以净赚13.6%0其次，我为C承包商增加施

7、工合同的利润，主要体现在扩大承包范围，将土建之外的装饰等纳入其中，并要求修改合同计价及调价条款。最后，我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。“3”就是三个阶段，也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段，具体如下。预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款，C承包商选择受让股权来实现，也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且，预计预售前阶段时间也就6个月左右，C承包商额外增加的风险不大。预售中阶段确保融资回收安全。办法是

8、监控预收款、B开发商账户及印章，具体通过一系列协议和措施来落实。比如，B开发商收款没问题，但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同，但前提是经过C承包商审批。此外，为防止意外，还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。预售后阶段确保