浅析房地产企业的税务筹划

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1、浅析房地产企业的税务筹划摘要：房地产企业根据税法相关政策规定，从利息支出、土地增值税的税收优惠政策、代收费用等三个方面进行合理税务筹划。降低房地产企业的税负，增加企业的利润和增强竞争力。关键词：房地产企业；税务筹划；税收政策中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1005-913X（2016）02-0064-02随着国家对房地产业宏观调控的不断增强和深入，以及要面对房地产行业自身更加激烈竞争的影响，在自身成本费用降低空间有限的情况下，税务筹划成为房地产企业提高竞争力和效益的重要手段。从相关政策出发，房地产企业可从以下方面

2、进行税务筹划。一、利用利息支出节税点进行税务筹划利息支出是房地产企业所占比重较大的开发成本。税法中关于利息支出扣除的相关规定（国税函[20101220号）主要有两个公式：公式一：房地产开发费用=（取得土地使用权时支付的金额+房地产开发成本）*扣除比例1（5%以内）+利息公式二：房地产开发费用=（取得土地使用权时支付的金额+房地产开发成本）*扣除比例2（10%以内）企业可以根据上述两种扣除方法计算出利息支出节税点，从而通过比较实际可扣除的利息与利息支出节税点，选择有利于纳税人的计扣方式进行筹划。利息支出节税点原理：在既定的允许

3、扣除利息的条件下，根据上述两种方法计算的房地产开发费用相等，可以得到：利息支出节税点=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*（扣除比例2-扣除比例1）。如果房地产企业允许扣除的利息费用大于利息支出节税点，则应该采取据实扣除的方式，即公式一，这时应正确分摊利息并尽量提供金融机构的贷款证明；如果要扣除的利息费用小于利息支出节税点，企业为了多扣除费用，实现减低税负的目的，就可以采用公式二，即不按照房地产开发项目计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明。例如：一家房地产企业建设的一批商品房用于销售，付出土地成本100

4、0万元，开发建设费用为6000万元，向金融机构借入资金发生的利息支出为300万元（能提供金融机构贷款证明且可以按房地产项目合理分摊），当地规定两种扣除方法的比例为5%和10%,那么如何通过利息扣除为该公司筹划土地增值税呢？该公司的利息扣除节税点=(1000+6000)*(10%-5%)=350万元由于允许扣除的利息支出为300万元5.5%X+0.2835P+0.2835X-0.3M,X〉0.4286P-0.4535M，将P=1.2848M代入可得到X>0.0972M,则有P+X〉I.3820M因此，房地产企业的销售价格等于除

5、营业税金及附加外的全部可扣除项0金额的12848倍时，可享受土地增值税优惠政策；当售价高于除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额的1.3820倍时，提高售价可以增加收益；当售价介于除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额的1.2848倍与1.3820倍之间时，提高售价企业的收益反而会下降。同理：可以得出增值率低于50%的临界点：94.5%(P+X)-M/[M+(P+X)*5.5%]除营业税金及附加外的全部可扣除项目金额为：4300+4300*10%+4300*20%=5590万元如果企业要享受免征土地增值税的优惠，则最高售价只

6、能为：5590*1.2848=7182.032万元这时企业获利为：7182.032-5590-7182.032*5.5%=1197.02万元所以，当售价定在7100〜7182.032之间时，会逐渐增加利润，伹都会小于1197.02万元。如果企业想要提高价格以达到增加收益的目的，则提高后的售价要不低于7725.38万元(1.3820*5590),这样的提价才会增加收益，否则提价没有价值，甚至会减少总收益。例如：若企业提价后的售价为7750万元〉7725.38万元土地增值率为：[7750-(5590+7750*5.5%)]/(5

7、590+7750*5.5%)=28.82%需缴纳的土地增值税为：[7750-(5590+7750*5.5%)]*30%=520.125万元获利为:7750-5590-7750*5.5%-520.125=1213.625万元〉1197.02万元若提价后的售价为7720万元