京城置业投资四大要点须把握

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1、京城置业投资四大要点须把握

2、第1最近有关统计显示，目前北京的商品房价格仍旧高居全国前列。尽管平均价格有所下降，但热点地区房价依然居高不下。目前，北京已经有700多万平方米的空置房，加之许多房产商与业主的纠纷报道，因此，在北京置业投资如同在股票市场中搏杀一般——机会与风险并存。如果不能把握投资的方式、投资的品种、投资的地点乃至投资的时机，房产投资的回报就很渺茫，甚至被套牢。而在房地产市场解套无疑要比股市更难。投资方式的权衡买房投资选择以租养贷还是升值转卖，在付款方式上，是贷款或付全款？这是投资者首要考虑的问题。一般人购房居住或投资，除要投入一笔不小的资

3、金外，还要向银行贷不少款（多数人选择5—7成按揭的方式），有人就此被上了套———毕竟灵活的现金换来的是不易变现的不动产。如果投资不当，负债的心理压力加之房产很难变现脱手，会令买房人有种被套牢的感觉。如果将来银行试行开办的“转按揭”程序简便易行并且所费不多的话，将来贷款购房也许会轻松一些，使资金流动性增加投资效率提高。因此，特别需要提醒房产投资者注意的是：如同进入证券市场一样，购房投资前最好有足够的心理准备，除非具备坚强的神经或良好的未来收入预期，否则不要盲目使用贷款投资的方式。毕竟借别人的钱投资，风险更大。银行的贷款利息不能说是可以忽略不计的，加上若

4、干其它的费用（如律师费、保险费等等），十几年下来，要多支付贷款总额50％—70％的款项。很多人都相信某些开发商的计算公式，大谈以租养贷的投资理念。其实，我国目前大城市的房地产市场发展变化是很快的，以前那种房价畸高的状况正在悄然改变。笔者清楚的记得七、八年前居高不下的京城租金，无论写字楼或是地下房的出租，似乎都是财源滚滚的聚宝盆。而现今的情况则大不如前，随着世界经济的放缓，就连最著名的北京第三使馆区的房屋租价都在下降，谁又能未卜先知地谈论日后呢？因此今天热衷于以租养贷的房产投资者，一定要考虑到未来租金波动的实际变化。在某种程度上，“以租养贷”的方式很可

5、能是一种以未来不确定的预期，为投资套牢现实的籍慰。笔者认为，真正意义上的房产投资，要着眼于该项房产的自身价值（地段、产品、品牌服务等内在价值）的增长性，具体表现在其价格上升，而房产的租金收入倒是该项投资的副产品。因此本文讨论的投资重点在于如何在北京选择出真正升值的房产，而房产投资获利的主要方法是升值转卖。投资品种的选择目前，北京的房产市场上各种档次的品种都有，从别墅、联排别墅到公寓、二手房、经济适用房，从板式小高层到板式跃层、塔式高层等等，不一而足。擅长概念炒作的京城开发商，总是希望通过品种的翻新来吸引买家的眼球。客观地说，每个品种都有一定的消费者，

6、但不是所有的房产品种都有投资价值。一般从长期投资的角度而言，凡过渡性产品必然是昙花一现的。原因是：过渡性产品都具有致命的缺陷。举个例子来说，目前在市场中比较有档次的房产品种中，无论是联排别墅townhouse还是叠式联排别墅cityhouse，都无法回避的是其空间上相邻的干扰，因为它们都不能满足独立式房屋的完整私有空间的概念。这样的产品必定会限制其客户群，产品的过渡性也会造成客户群的狭窄性，因为可以享受这种产品的客户群本来就比较狭窄，如果有选择的话，他们大约更乐于选择独立式住宅。而谈到二手房、经济适用房，除了有相对供应量超大的原因外，还更由于内在品质

7、缺乏而造成其未来投资升值潜力不足。笔者更看好的是市场上的成熟品种：管理比较到位的别墅（其实就是独立住宅）或者公寓。因为如果在选择上不出大错的话，这二种产品的客户群无疑将是最稳定而又相对广泛的。投资的位置考虑所谓位置，就是区位、地段。它决定了房产产品的第一属性。一般优良的地段必定决定了其价格的不菲，然而作为投资，未必就是最好的选择。在北京，素有非常明显的居住人群的区域划分。如今的北京城已经扩充到了五环、很快六环也要修了，以前的老规律，也就不那么灵验了。目前的状况是，政府的基础设施投资方向、各区域的功能划分无疑是最重要的因素。如东部的中央商务区（CBD）

8、、西边的中央行政区（CAD）、西北的中关村、正北的奥运村、亚运村、南城的“传媒大道”等等，都有明确的功能定位。目前，许多过热的区域的房价实在是缺乏投资升值潜力。比如泛奥运概念项目、泛中关村概念项目，这其中有不少项目的价格是属于人气狂热后超涨的，以至于把未来的想象空间都填满了。除此以外，还要警惕很多在环线的周边项目，或是规划中的轻轨、地铁沿线的项目，不要因为未来具有良好的交通环境，就盲目相信发展商提高价格的理由。一个理性的投资者在有超前的预见性的同时，更应当注意区域供应量与需求量、内在品质和价格的关系中隐藏的风险。购房者在结合未来业主的需要，划定基本区

9、位后，要考虑的最实际问题是，未来入住后人流增大时的交通和生活配套状况。因为，这才是未来业主的生活中所最看重的