如何规避房地产开发经营风险

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1、如何规避房地产开发经营风险　　房地产开发经营企业有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来阻止风险损失的发生、削弱损失发生的影响程度，以获得最大利益。实行严密的风险管理是房地产开发经营企业有效地处理各种风险的重要途径，也是房地产开发经营企业投资成功的保证。　　一、房地产开发经营范围：　　1、房地产开发，物业管理，建筑材料　　2、建筑安装、市场建设、房屋开发　　3、房地产开发、安居工程开发建设、水电暖安装、装饰工程。　　4、房地产开发与商品房经营　　5、工业与民用建筑施工（肆级）、市政工程施工（肆级）、房地产开发（凭资质证经营）　　二、房地产开发经营应加

2、强风险管理　　1.风险管理的定义　　风险管理是对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理。它不仅包括对物的风险管理，而且也包括对人的风险管理；不仅包括对损失的风险管理，而且包括对盈亏的风险管理；它不局限于某一业务范围内，而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效的管理。　　2.风险管理的必要性　　(1)风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。　　(2)风险管理是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求。一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化

3、，在一定程度上增大了房地产开发经营企业投资的风脸性；另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。　　(3)风险管理是整个房地产业健康发展的要求，我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”，这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康、正常发展。　　3.风险控制的对策　　(1)风险的回避。风险的回避是对付风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失。在房地产开发经营企业的风险管理中，它是一种简单有效的方法。　　(2)风险的预

4、防和减轻。①惟确预测。房地产开发企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。②近早完成开发项目。房地产开发期逾长，项目受到各种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发企业应尽可能地缩短开发期有助于减轻风险。③预租预售。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售可以缓解风险。　　(3)风险的隔离与结合。风险的隔离是将企业所面临的风险单位进行空间和时间的分离，以便达

5、到减轻风险损失的目的；风险结合是通过增加风脸单位的数里提高企业预防未来风险的能力。具体措施包括：①可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影晌而带来的风险。②实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。③拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。④实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司

6、投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。⑤风险的自我承担。当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地产开发企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。　　三、为房地产开发经营的投资者创造良好的投资环境　　政府应加强对房地产业的宏观管理，为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。借鉴经济发达国家和地区防范和控制风险取得的一系列成功经验，我国政府对此采取以下措施：　　1.加强房地产宏观调控　　政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势，实施经常性徽调、短期微调和中长期发展相协调的方式

7、，在调控时机上尽可能“早半拍”，根据周期的先行景气指标及时进行调控，避免“急刹车”带来的巨大震荡。在调控力度上，应尽可能实现宏观调控“软着陆”，避免力度过大或不足造成的大幅度波动和恶性发展。在调整节奏上应根据产业发展现状，实施适度紧缩与适度扩张交叉进行，在总量控制前提下实行结构调整。　　2.调节房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡　　在土地一级市场上，要在土地利用总体规划和城市规划指导下，对房地产企业开发用地实行总量控制，保证土地供需平衡。在土地使用权的出让方式上，更多采用招标、拍卖方式，减少协议出让方式中的“市长价”和“人情价”。重视清理土地隐形市场。在

8、土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在