cbd未来租金走势预期

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1、CBD及金融街区域未来租金走势预测租金走向目前北京写字楼市场几乎所有的项目都采用人民币报价，截至到07年一季度北京市甲级写字楼市场平均租金在29.07美金/平方米.月（不含物业管理费）。其中，CBD写字楼市场上甲级项目的平均租金报价在32.50美金/平方米.月（不含物业管理费）；金融街区域的平均租金报价在31.16美金/平方米.月（不含物业管理费）。大部分项目的租金报价比较稳定，特别是单一产权的项目；一些产权分散的项目租金波动较大，而且由于产权分散无法形成价格统一的局面，内部就会产生价格的竞争，对租赁方也难以准确把握，因此对项目的品质造成很大的影响。²2007-2009年（波动期）20

2、07—2009年进行租户调整时期将会有一定幅度的租金下滑。近年来，CBD写字楼市场上单一产权的项目在逐渐增多起来，自用和投资的买家在该区域的写字楼销售市场上都非常活跃。金融街控股股份有限公司入驻金融街的知名机构和企业有580多家，金融机构管理和控制的总资产16万亿元，作为中国金融机构的核心区域，短期来看，金融街商务地产的升值空间相当可观。据了解，金融街高品质写字楼的需求量一直居高不下，在一段时间内仍有较大的升值空间。08年奥运会之前，CBD及金融街区域写字楼市场将进入到一个供应非常集中的阶段，奥运会之后随着奥运经济逐渐降温，投资热度较现阶段也会有所下降，供应将有很大的回落。因此，保守预

3、计三年后平均成交租金水平（合同签约价格非实效租金）应从当前水平下降8%-12%，但是以更多的免租期等优惠条件造成的。²2010-2012年（调整期）在经历2009年前的市场猛增的供应及消化阶段后，需求加速度高于供给，市场回暖，价格和出租率将逐步上升。预计在2010年初租金将提升至当前水平，但将形成相当长一段‘有价无市’的时期。原因在于2007—2009年形成的低价租户将在2010—2012年到期，届时以金融行业为主及其它各行业对于甲级写字楼的扩张及新增需求将‘告一段落’，不会形成大量的新增需求，即不会对续租和扩租造成影响，因此，成交价格较高但成交量不很大，从而对基础价格水平影响不大。另

4、外，该阶段市场会出现新楼盘，因此，本阶段市场将维持在低于目前价格水平而不会真正的回升。即2010年至2012年该阶段租金将基本维持在2009年的价格状态。²六年以后的更长期：未来五至六年（2007-2012年）将是一个由波峰到波谷再逐渐回升的市场周期，虽然其并不能回升至原位，但已经为市场长期的稳定发展打下了良好的基础。对于更长期的市场预期，我们可以借鉴发达的国际金融中心区域的发展史，国际城市核心区域的高端写字楼租金价格虽然也有波动，但总体趋势是稳步升高的。如伦敦、纽约、东京、香港等；因此，如果政府坚持金融逐步放开并鼓励金融行业不断向内需渗透，那么，金融业及被其所带动的相关行业的需求将持

5、续稳定增长，北京将向上述国际化金融城市迈进，而北京高端写字楼市场受到支持，金融街的高端写字楼的长期经营前景将是乐观的。但是，也应考虑到中国对首都的定位首先是政治经济文化中心及宜居城市，其金融中心偏向上海及可能的未来北方经济中心——天津，因此，北京的金融化只能是向国际化城市迈进的一步，而不会进行金融化急速发展。在这种情况下，北京的金融化道路将比较漫长，高端写字楼的也将稳定而非长期高速的发展。综上所述，CBD及金融街的甲级写字楼市场供需两方面将呈‘带波动的缓慢而稳步的上升趋势’，近年须承受较大压力，但远景乐观。