地价与房价的关系不同观点分析

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1、地价与房价的关系不同观点分析【】本文讨论了地价与房价关系中的不同的观点。　　【关键词】地价，房价　　对于地价与房价的关系主要有三种观点，即“地价决定房价论”、“房价决定地价论”以及“相互影响论”。　　（一）地价决定房价论　　“地价决定房价论”也叫“成本论”，认为房价主要由地价决定。因为从房价构成上看，房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发商利润构成。地价是房价的主要构成部分，地价上涨（土地招牌挂引起）造成房价上涨，土地的价格就成为房地产价格的决定因素。　　（二）房价决定地价论　　“房价决定地价论”也叫“供求论”，认

2、为房地产市场需求旺盛导致房价上涨，房价上涨导致地价上涨。因为土地需求是引致需求，地价上升是房价上升的结果而不是原因。　　引致需求（Deriveddemand）是由阿弗里德.马歇尔在其《经济学原理》一书中首次提出的经济概念。在经济学上称厂商对生产资料的需求为引致需求，又叫派生需求，因为它是厂商为了生产产品满足消费者的需求而产生的对生产资料的需求，这种需求不是为了本身自己的消费。对一种生产要素的需求来自（派生自）对另一种产品的需求。其中该生产要素对这一最终产品会作贡献。　　有专家曾用“玉米法律悖论”来解析房价与地价的关系。1800

3、年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，从而加大了玉米的生产量，又由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，因为土地供给价格弹性很小，所以对土地需求的增加又导致了土地价格的上升。“玉米法律悖论”说明了地价高是由于玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。专家们将“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，得出的结论是：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。即从需求角度来看，

4、地价高相对房价高是结果，而不是原因。　　成本价格并不是产品价格的决定因素，房屋作为终端产品其价格不由土地价格（成本价格）决定，而市场才是决定价格的主体，尤其是房地产市场。在市场经济条件下，终端市场上的需求决定了对上游产品的需求，同时终端产品可接受的价格决定了上游产品的价格，因此是房地产市场的供需情况决定了土地市场的供需情况，是房屋的价格决定了土地的价格。　　美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟·奥沙利文认为，简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系。正是房产市场旺盛的需求，导致了对城市土地的争夺，并引领地价上升。他在《城

5、市经济学》中运用地价模型分析，结论是：“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价。地价高是住宅价格高的结果。”　　（三）相互影响论　　地价与房价相互影响的观点主要来自于学术界的一些实证研究成果。有学者以土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。　　也有学者采用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法研究地价与房价的关系，其研

6、究结果认为，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。　　地价与房价的关系是一种拉推关系，但这种推拉关系是有先后顺序的，即首先是高房价拉高了地价，然后，高地价又推高了房价。房地产市场形势好，市场需求比较旺盛，房价上涨，从而增大了对土地的需求，拉高了地价，由于地价是房价的主要构成部分，高地价又推高了房价。