房产租赁涉税分析

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1、房产租赁涉税政策分析文/王广雨2010年底，财政部、国家税务总局联合出台了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），通知规定，对于按照房产原值计征房产税的房产，无论财务如何处理，其计税依据应包括土地价款在内。该通知的出台，增加了以房产原值为计税依据的购房经营者的房产税税负，而对于按租金为计税依据的租房经营者则并无直接影响，从而有助于抑制购房市场过热，促进房产租赁市场的升温。但是，伴随着房产租赁市场的繁荣，一些房产租赁涉税问题也更加凸现。本文将以案例的方式，针对与房产租赁相关的主要税收

2、政策，诸如企业所得税、营业税、房产税、城镇土地使用税等分别作出分析。例：2011年1月，长江公司将其一处原生产用房产100平方米对外出租，用于餐馆经营用房。租赁合同约定：租期为5年，并给予承租人前6个月的免租期，即承租人实际使用期限为5年6个月；5年租金总额5.5万元，由承租人在免租期结束时一次性提前支付。长江公司房产所在宗地面积为10000平方米，发生土地出让金、土地开发等费用合计10000万元计入无形资产/土地使用权。该宗土地上房屋建筑面积共4000平方米，通过固定资产/房屋核算，账面价值为1000万元。一、会计核算长

3、江公司作为出租人，根据《企业会计准则》第六章第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。因此，通常情况下，长江公司应将总租金收入在包括免租期在内的租赁期内平摊，每年确认租金收入5.5÷5.5＝1万元。同样，承租人的会计处理根据《企业会计准则》第五章第二十二条规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下，承租人也应将总租金支出在包括免租

4、期在内的租赁期内平摊，每年确认租金费用1万元。二、涉税处理1、企业所得税根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。该规定与会计准则的一般要求是存在税会差异的，应在年终汇算清缴时予以调整。但是，在本案例中，5年租金是由承租人在免租期结束时一次性提前支付的。针对这种情况，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）作出了特殊规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租

5、人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。该通知是对《企业所得税法实施条例》第十九条规定的补充修改，消除了《企业所得税法实施条例》规定所造成的税会差异。此外，需要提醒注意的是，虽然出租方在所得税方面存在两种租金收入的确认方式，但是在承租方确认租赁费用的税前扣除时，根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除，即使是提前一次性支付跨年租金也不得在支付当期一次性税前扣除。2、营业税根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或

6、者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳×税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，本案例中，长江公司房产租赁收入所涉及的营业税纳税义务发生时间为书面合同约定的6个月免租期结束后一次性收讫租金时，并按“服务业－租赁”计缴税款5

7、.5×5%＝2750元。3、房产税案例中，长江公司2011年租赁房产涉及到免租条款，带有免租期的租赁形式不同于无租使用。所谓无租使用，通常是指出租人自始至终免收租金的情形，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。而带有免租期的租赁实质是有偿租赁，只不过出租人出于召租等考虑，给予承租人一定期限的免租期，《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）

8、第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。即在免租期内，虽然长江公司没有租金现金流入，但是仍要根据其经营租赁业务实质，按照房产原值缴纳房产税。同时，根据财税[2010]121号文第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何