房地产行业的投机泡沫测度研究

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1、房地产行业的投机泡沫测度研究-->1.房地产泡沫的成因分析（1）消费者预期。在价格上涨的初始阶段，经济主体认为资产价格在一段时间内会持续上涨，需求预期与价格预期的机制推动价格继续上涨，进而膨胀为泡沫，并且在价格持续上涨的过程中，形成一个不断自我强化的正反馈环，导致泡沫不断积累。（2）投机需求的膨胀成为泡沫出现的诱因。人们买房不是为了居住，而是转手倒卖，获取价差，是出于投机需求的目的，而趋同性的群体投机行为，使泡沫的出现难以避免。（3）金融机构的过度放贷加速了泡沫的形成。房地产泡沫的出现与房地产市场资金的大量投入密

2、切相关．作为不动产，房地产有其固有优点，使得银行乐意放贷给房地产部门。（4）土地资源的稀缺性。房地产的需求会随着经济发展不断地增加．土地供给弹性小，这使得需求的增加往往是通过价格上涨进行抵补，使得房地产价格上升成为必然。2.基于投机理论的房地产泡沫通过对房地产泡沫的成因进行分析，我们可以了解到在消费者预期的影响下，房地产市场中的投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易．因此，可以认为，正反馈交易决定了房地产市场未来需求的变化，而房地产市场未来资产价格则由人们对未来市场的需求变化的预期决定．首先，当房地

3、产价格增长率超过信用贷款利率时会导致房地产价格投机，此时，投资者一般会通过转手赚取价差，到达投机目的；其次，由于交易双方买入与卖出存在时间间隔，为投机提供了可能性；最后，由于市场机制的不完善，信息不对称，投机者的价格套利行为会导致预期的自我实现。3.房地产投机泡沫测度模型根据正反馈机制，当期的房地产价格收益，要受到上几期的房地产价格的影响．投机一般都是短期（这里主要考虑１年期）的套利行为，通过房地产的转手来实现，而不是为了在未来获得稳定长期的收益，例如，购房后通过租赁获得收入．假设ｈｔ表示ｔ期房地产价格实际的增长

4、率，该增长率是在房地产价格Ｐｔ消除其他因素的影响后得出的，如消除房地产价格的增长由当期的收入Ｙｔ的增加引起的部分．由以上分析知，未来房价的实际的增长仅由经济主体根据当期价格情况来决定对未来价格的预期，所以建立如下计量模型：ｈｔ＝θ１ｈｔ－１＋θ２ｈｔ－２＋εｔ（１）式中：ｈｔ－１、ｈｔ－２分别表示滞后１期、２期的房价的实际增长率，在此最多考虑２期滞后；θ１表示滞后１期房价实际增长率对当期房价的实际增长率的影响，反映了１年期经济主体对未来房价趋势的预期，所以我们在此定义θ１为房地产投机泡沫度系数，作为主要反映房地产

5、泡沫度的指标；由于主要考虑投机者的短期（１年）投机行为，那么在考虑经济主体在超过１年的短期经济预期时，θ２则被作为辅助指标来反映当期经济主体对１年后的房价增长的影响；εｔ表示当期的不可预测的冲击。4.实证分析参数的选取我们选取了商业银行１年期信贷利率作为房地产抵押贷款利率。银行信贷利率反映了金融机构对房地产业发展的支持程度，也反映了政府对房地产业发展的态度。由于在城市购房（尤其是投机）多为城镇居民，故选取城镇居民的可支配收入反映居民对房地产的消费需求（或消费能力）。回归方程的建立为了建立房价同其他变量的回归模型，

6、同时确保在置信水平下其他变量对房价作用显著以及方程中各变量间不存在相关性，我们选择逐步回归法建立方程。反映了房地产市场上经济主体对超过１年的经济预期，在一定程度也反映了泡沫度的大小；而政策冲击变量ＰＬ的系数β＝－０．１２，说明国家的宏观政策对房地产投机起到了很好的抑制作用，我国房地产市场尚未出现泡沫，但是在泡沫的边缘．这一结论与我国现实的情况基本符合。由模型的结论分析知道，我国处在泡沫的边缘，但还未出现，那为什么社会上普遍存在着“泡沫威胁论”、“泡沫破灭论”呢？我们通过进一步分析房地产投资与宏观经济变量的关系，以

7、支持上文根据投机泡沫测度模型分析得出的结论。