保障性住房研究

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1、2010年6月10日房地产研究部一、我国保障性住房发展历程和现状1.1保障性住房相关概念1.2我国保障性住房的发展历程1.3我国保障性住房现状1.4保障性住房需求分析二、保障性住房对经济的拉动2.1保障性住房新增投资对经济的影响2.2保障性住房新增面积对上下游的影响2.3保障性住房新增套数对上下游的影响三、保障性住房发展趋势3.1相关政策3.2保障性住房发展趋势四、发展保障性住房的必要性和可能性4.1发展保障性住房的必要性4.2发展保障性住房的可能性目录保障性住房经济适用住房限价商品住房廉租住房其他公房个人合

2、作建房房改房安置房政策性租赁住房2010年6月10日房地产研究部1.1保障性住房相关概念（一）经济适用房概述定义是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。特征经济适用住房具有社会保障性、经济适用性、商品性的特征。所有权权属经济适用住房购房人拥有有限产权。保障对象　　具有当地城市常住户口(含符合当地安置条件的军队人员)；家庭年收入在当地上年度家庭人均可支配收入的2倍以下(保障能力较强的市、县，可放宽至3倍以下)；无自有产权住房或家

3、庭自有产权住房建筑面积在人均20平方米以下。房屋来源房屋来源由政府提供专项地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房将房地产开发企业拟作为商品房开发部分的普通住宅项目调整为经济适用住房单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房（二）经济适用住房的历史沿革经济适用住房概念首次出现在1991年6月国务院颁发的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，1994年7月18日国务院颁发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》中则首次明确地提出了经济适用住房的概念。1994年12月15日，建设部颁

4、布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。1998年9月，建设部、国家计委、国土资源部联合下发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》。2004年5月，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合出台了《经济适用住房管理办法》（2007年修订）。至此，经济适用住房作为国家住房保障制度的重要内容被确定下来。（三）经济适用住房的政策优惠土地以划拨方式供应免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金可以以在建项目做抵押向商业银行申请住房开发贷款符合条件的居民可以以成本价购买（四）申请购买程序申请审核公示轮

5、候申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请。街道办事处或乡镇政府进行初审，提出初审意见并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门，区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审。将符合条件的申请家庭的情况进行公示。经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府主管部门发放核准通知，按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。上市出售条件出售条件不满5年政府回购其他符合条件者购买已满5年政府优先回购2008年4月11日前签订购房合同的，需按出售价格的10%补交土地收益等价款。2008年4月11日后签订购房合同

6、的，按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。（五）特殊的经济适用住房——单位集资建房单位集资建房是指由单位和职工按一定比例投入土地、资金，从而使职工因出资而获得相应权利的一种建房形式。单位集资建房符合条件的，可列入经济适用住房管理范畴。《经济适用住房管理办法》规定，“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定

7、的低收入住房困难家庭。”（六）经济适用住房存在的主要问题开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相进行商品房开发。经济适用住房政策有损市场公平竞争，经济适用住房开发商和商品房开发商相比有较大的政策优势和价格优势。经济适用住房面积过大，标准过高。中低收入家庭范围界定过宽，购买对象失控。购房资格审查力度不够，给造假留下了空间。退出机制缺失，政府负担沉重。二、限价商品住房（一）概述定义是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通

8、过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。特征政府控制土地价格政府对销售价格和套型面积进行限定限定销售对象（二）限价商品住房的历史沿革因部分城市住房形式严峻，仅靠商品房、经济适用住房以及廉租住房不足以解决居民的住房问题，所以在2006年国家首次提出限价商品住房政策。限价商品住房是2006年以来出现的“带有保障性质”的住房产品，根据当时建设部、发改委等九部委制定的《关于调整住房供应