投资性房地产采用公允价值计量对行业的影响

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1、投资性房地产采用公允价值计量对行业的影响李文涛周　贺王　洋（西安财经学院，陕西西安710000）摘　要：基于对公允价值计量模式的分析，阐述房地产企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，对房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划产生的极其重要影响。..关键词：公允价值计量；投资性房地产；房地产行业；影响中图分类号：F293.30文献标志码：A：1000-8772（2014）28-0１０８-0１1投资性房地产的概念投资性房地产，是指出租以赚取租金或者以资本增值为目的持有的房地产。投资性房地产活动性质为经营性，其在使

2、用、计量等多方面不同于自用的房地产和作为商品销售的房地产。2投资性房地产后续计量模式企业对投资性房地产一般采用成本模式计量，满足以下两个条件的可采用公允价值模式：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。i成本模式与公允价值模式在会计计量上有很大的不同：（1）账面价值：成本模式下以实际发生的成本为准，公允价值模式下以资产负债表日的公允价值为准。（2）公允价值变动：公允价值模式下作为损益计入当期损益；成本模式下不做调整。（3）折旧摊销

3、：公允价值模式下不需考虑，成本模式下需要按规定计提折旧或摊销。3引入了公允价值模式的影响因为公允价值模式的引入，这对于我国房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划都会产生极其重要影响。3.1企业账面净资产以公允价值计量的投资性房地产，由于其账面价值受到公允价值变动的影响，所以其账面价值有很大的不确定性。公允价值变动对于单纯的房地产开发企业或者投资性房地产所占比重很小的企业影响不大。但对于投资性房地产所占比重较大的公司产生带来双重风险。市场比较利好时，这些企业由于公允价值增加，企业净资产大幅提升：同时，市场不利时

4、，投资性房地产公允价值下跌，企业净资产则会减少进而带来一系列连环反应。3.2企业利润投资性房地产采用公允价值计量，房地产公司净资产随着市场变化，公允价值的变动产生相应变化，而且资产的折旧与摊销费用由成本法下的提取，变为各种因素综合起来的公允价值变动，不再直接提取。因此，公司净利润也会随市场变化产生波动，而过去采用成本法计量下房地产企业利润相对则比较稳定。而且随着我国市场经济在各领域的普及，房地产企业利润受市场变化的影响愈加显著。此时，显示的房地产企业的这个利润反映的不仅仅是企业的自身经营状况，而且反映的是整体房地产市场的发展状况

5、。3.3会计信息质量会计的本质目的是要真是反应企业状况，为横向和纵向比较企业运营情况提供量化标准，为相关者提供决策的依据。所以对会计信息的相关性及可靠性要求较高。成本计量下的账面价值侧重于会计信息的可靠性，公允价值模式下的公允价值变动侧重于会计信息的相关性。由于市场经济的特征，要求充分考虑各种因素的对企业的影响，体现相关性。而且从决策者的角度，投资者要获取的不仅仅是企业现状，更多地是企业的发展空间，公允价值计量模式正好解决了此问题，公允价值模式下的企业状况综合反映了企业现状以及未来发展状况。因此，公允价值模式能为相关决策这提供更

6、高质量的会计信息，增强对企业的判断和预期。3.4税收筹划关于公允价值模式计量下的投资性房地产，《企业所得税法》中并没有做特殊说明，但根据税法原则，其税务处理应参考税法对于一般性资产的规定进行处理。也就是说凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按规定计提折旧和摊销，并在税前扣除。据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额

7、的计算。对于投资性房地产是否采用公允价值计量，会计准则并没有给出硬性要求。但是由于市场的利好，而且每年不必计提折旧，导致账面价值增加、管理费用减少，双重因素的影响下企业利润比成本模式下会有大幅提升。因此，会有一些企业愿意采用公允价值计量投资性房地产。但是由于税前不扣除折旧或摊销，计算企业所得税时会产生递延所得税。但其实，不计提折旧和摊销，增加了企业利润，倒多交了企业所得税，在不考虑其他税收和优惠政策情况下，在投资性房地产存续以及交易的整个过程中，企业所应缴纳的税收总额相差无几。也就是说，投资性房地产企业无论采取公允价值计量模式还

8、是成本模式，对相关的企业所得税总额影响不大。不过，根据房地产的固有特点，使用期限极长，现实市场下价值增值大，企业若采取公允价值计量模式，在投资性房地产存续期间，获得了递延所得税。对于投资性房地产所占比重较大的企业，使用公允价值计量模式是一个好的税收筹划。