关于土地评估方法浅析

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1、关于土地评估方法浅析地价评估作为W务院决定保留的专项资产评估，在我国社会经济活动中起着重要的作用。冋顾我国地价评估的历史，从最初的学习、引进、推广到应用与规范，地价评估已逐渐发展成为具冇中国特色、服务于社会经济活动的资产鉴定手段。熟练掌握土地估价技术，灵活应用各种估价方法，是对土地估价师的基本要求，本文结合作者在执业过程屮实际工作经验，就地价评估方法的运用以及冇关技术内容进行探讨。1、估价方法选择十地评估方法很多种：基准地价法、布场法、收益法、剩余法、路线价法。按照《规程》规定，地价评估应选用两种以上方法进行测算，当选用基准地价系数修正法测算时，最终估价结果必须考

2、虑基准地价系数修正法的评估结果。在地产市场发育程度较高的地区，估价方法的选择应是较容易的事情，方法对项目的合理性和适用性也容易把握。但是在地产市场欠发育的地区，~般都米公布城镇基准地价，没冇市场交易资料，在这些地区进行地价评估，能够选择的评估方法非常宥限，甚至很难凑够两种评估方法。成本逼近法几乎成为惟一可行的测算方法，另一种测算方法则是借用同一行政区内邻近区域末级的基准地价或所在区域政府土地出让指导价，进行区域及个别条件等系数修正。从估价实践来看，借用末级基准地价或该区域的政府出让指导价进行系数修正，其估价效果并不理想。分析其原因，首先是方法选择缺乏合理性。十地区

3、位对地价产生重耍影响，基准地价系数修正法评估宗地地价的准确性取决于基准地价的可靠性，选择基准地价进行系数修正，其基准地价与修正体系均需与土地区位条件匹配，没有基准地价的地区，去借用该行政K内邻近K域末级基准地价或所在区域的出让指导价作为待估宗地所在区域的基准地价，口标价格与修正体系均与待估宗地所在的区位条件不匹配，得到估价结果既不准确，也难町信。其次是估价结采确定的困难性。采用基准地价或政府指导价修正后得出的地价并非待估宗地的客观真实价格，该价格与通过成本逼近法测算结果存在非可比性。而《规程》中《土地估价报告规范格式（一般格式）》指岀，“评估方法选择采用基准地价系

4、数修正法，最终价格必须考虑基准地价系数修正法的评估结果”。对于地产市场欠发育地区，借用了基准地价系数修正法评估地价吋，确定最终估价结果若必须考虑基准地价系数修正法的评估结來，显然是不妥的。通过上述分析，我们认为，在对地产市场欠发育地区进行土地估价，与其借用不正确的基准地价进行不正确的修正，或政府出让指导价进行人为修正（出让指导价通常没有价格定义与修正体系，评佔吋通常借用邻近区域基准地价修正体系进行修正），还不如将成本逼近法测算结果与所借用的基准地价或出让指导价进行对比分析，最终确定成本逼近法测算结來的可靠性与准确性。2、有关评估方法中技术问题的思考2.1基于成本逼

5、近法评估技术路线的认识按照《城镇土地规程》屮成木逼近法的公式，土地价格应等于土地成木价格与十地增值收益之和，划拨土地使用权价格与土地出让金之和等于出让土地使用权价格。土地增值收益是指土地因改变用途或进行开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值的增加，是土地7T•发后市场价格与成本价格之间的差额。因此：出让地价=土地成木价+增值收益=划拨地价+出让金划拨地价=土地成本价+增值收益-出让金=出让地价-出让舍在上述等式屮，当土地增i额全部用于缴纳土地出让金吋，土地划拨价在量上与十地成本相等。由于土地出让金只是増值额的其中一部分，而非全部，因此划拨地价不等于成本地价，

6、而应是成本地价与增值额扣除中出让金肜的差额之差。土地成本价格通常通过调查，便可确定。但土地增值收益受国家宏观政策、区域地产帘场和宗地区位等微观条件的影响，在不同时期、不同区.域和不同地产市场条件下差异很大。准确确定土地增值收益较为W难，且缺乏有效依据。宗地估价釆取成本逼近法测算吋，通常以十地出让金作为十地增值额，由于增值额并不完全等同于出让金，因此成本逼近法评估结粜与土地实际价格可能出现一定的差异。只有当土地增值额全部用于缴纳出让金时，成本逼近法的测算结果冰能客观反映宗地的实际价格。在地产市场欠发育区，土地效益低，土地增值额基本接近或等于土地出让金，因此对地产市场

7、欠发育区的土地或低效益用途的土地，可以十地出让金來代替十地增值额。但在地产市场较发育地区的高效益用地，以十地出让金來代替土地增值额，通过成木逼近法进行估价，其结采必然会与宗地的实际价格存在一定的误差。由此不难看出，在地产市场欠发育地区，应用成本逼近法得出的结果具有较高的准确性，而地产lU场发育地区，因土地增值收益的难以确定使得成木逼近法得出结果准确性较差。2.2收益还原法与剩余法的比较分析土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。根据《规程》，房地产出租时收益还原法公式可表达为：土地价格=房地产收益价格-房屋现值=房地产收益价格-房屋重

8、置价-房屋