2005年上海青浦4-18地块项目前期整体定位策划方案

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1、前期整体定位策划案青浦4-18地块项目顾问机构：盛世伟业房地产代理有限公司思路决定出路市场要素市场定位项目背景概述外部条件地块要素开发商要素产品定位营销推广2Part1Part3Part5PartGreentree背景篇项目背景概述项目发展思考分析篇区域宏观现状及其趋势判断房地产市场总体供需分析类比竞争物业调研分析区域客群构成分析定位篇项目SWOT项目定位营销篇分期开发策略推广主题定位4Part产品篇定位建筑风格公共配套建议经济指标定位产品规划方向单体户型设计景观设计建议背景篇地块条件概述项目发展思考1Part背景篇/项目背景

2、概述/项目发展思考1Part项目占地：20万平方米容积率：1.0建筑密度：≤25％土地性质：居住用地地块位于青浦区青浦镇西南方位，坐落在318国道南侧，二里桥河和鞋厂之间地块经济指标1背景篇/项目背景概述/项目发展思考Part西片区老城区东片区朱家角本案运杰城市花园复地项目仁杰项目城市东扩受“同三国道（A30）”的影响较大,城市西进已成必然；随着城市西进的加快，漕俞路作用将得到极大的发挥318国道的“截弯取直”工程将本案劣势变优势“蓝轴”规划的实施未来楼盘供应多数集中于淀浦河两侧淀浦河时代的来临将有效弱化青浦居民向城南置业的心

3、理距离地块远景森林公园雕塑公园艺术公园露营园中央公园中央林荫大道“三轴、四片、五心”的规划方案赋予本案“后发制人”的竞争优势，其价值可在定价策略及推广中加以充分利用背景篇/项目背景概述/项目发展思考1Part地块现状地块平整，以农田为主西面和南面均有自然河系地块附近设有高压线塔东面紧邻上海宏城兴业发展经济区，园内企业多为劳动密集型企业具有拆迁规划，近期不会实施南面为新路村农居房，规模不大，入住人员多数就职于宏城经济区，单间房屋租金100－150元/月区域内居民素质不高，治安条件较差西面靠近新建成的漕俞路，该路连接各条横贯城市东

4、西向主干道，将成为城西发展中重要交通干道现人气较弱北面紧靠318国道，该路段车流大，白天达到30辆/分钟，不利于当地居民穿行，商业氛围弱，规划将要改道南移噪音污染大，规划实施时间尚未确定背景篇/项目背景概述/项目发展思考1Part现状1思考1地块平整，以农田为主，南面是农居房，地块内有高压线走过，西面和南面均有自然河系，在水系景观的塑造方面提供了先天优势。地块北面是国道，虽紧挨着淀浦河，但对本项目产生的价值不大地块的景观有一定优势，如何挖掘和提升？改变地块周边的落后面貌，仅仅需要勇气吗？我们还有什么？背景篇/项目背景概述/项目

5、发展思考1Part现状2思考2地块东面紧邻上海宏城兴业发展经济区，该开发区在最新的青浦新城规划范围内，将来会被迁往它处，但考虑拆迁成本高，短期内不会被实施，附近尚有100余亩土地也被经济区拿走，因此项目附近区域暂时不存在竞争压力虽然项目周边短期内不会有竞争项目出现，但是未来两三年内青浦总体开发量依然庞大，短期竞争不可避免，我们如何规避风险？背景篇/项目背景概述/项目发展思考1Part现状3思考3地块离南门近1公里，离老城区中心约2公里左右，空间距离不远，但沿途尚未开发，也没有城市配套，地块位置显得异常荒凉，对青浦市民而言，心理

6、距离非常远如何打破心理障碍，让产品去说话？背景篇/项目背景概述/项目发展思考1Part现状4思考4南门长途汽车站将搬迁，聚客点功能失效，规模商业需郑重考虑。城市商业功能是否合适？我们自身的配套商业如何设计？背景篇/项目背景概述/项目发展思考1Part现状5思考51.0容积率，是一个适宜舒适居住的尺度，适宜低密度产品塑造排屋、多层、小高层都是我们可以做的，那种最迎合市场需求？背景篇/项目背景概述/项目发展思考1Part现状6思考620万方的体量，又将在当地见证一个大盘的崛起最直观的问题，这么大的体量，靠什么去打动人，我们的目标客

7、群又在哪里？分析篇区域宏观现状及其趋势判断房地产市场总体供需分析类比竞争物业调研分析区域客群构成分析2Part分析篇/区域宏观现状及其趋势判断/宏观环境分析2Part交通条件便捷顺利的接纳了上海中心城区的扩张，其优势地位正日益凸现旅游产业快速发展带动相关经济发展的同时，为青浦的房地产业增加了附加值和发展空间2020年规划新城人口达到50万规模，而现有人口仅为20万上规模的工业园高起点的规划建设为青浦经济的发展提供动力，为青浦的房地产业提供一定的消费客源经济发展持续向好，产业结构不断优化，政府财政收入稳步增加，居民收入快速提高房

8、地产有效需求得到保证，城市规划将加快实施预计未来15年，青浦房地产市场新房需求年均3000套，为持续发展提供了基础交通旅游人口产业经济分析篇/区域宏观现状及其趋势判断/行业政策情况2Part2003年6月，央行121号文件——《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》2004年2