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《2006年成都岳府街小户型地产项目产品定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、岳府街项目定位思路对城中小户型项目市场表现力的梳理（一）环域内（内环内---一环内及中心城区）亮相主力楼盘一览〖一环内及中心城区〗COLOUR·彼岸新和·都市美邸天盛·壹中心商鼎国际〖内环内〗：东渡·时代凯悦锦都4期釜山国际·城市公馆鼓楼世家正成·财富ID花样年华6新街坊壹号公馆锦天国际赛弗假日曦城（二）环域内主力楼盘指标分析〖建筑规模〗〖主力户型〗〖价格〗套一户型：套二户型：〖装修标准〗（三）市场销售力表现优异的个案〖正成·财富ID〗06年12月5日开盘,以6864元/平米的成交均价（包含清水及精装房成
2、交统计）完成住宅部分88.3%的销售（住宅总量300套,现余35套）〖鼓楼世家〗2006年12月15日开盘,开盘后一个半月基本售完，成交均价5597元/平米（清水）.住宅总量496套,目前余9套〖COLOUR·彼岸〗目前属前期客户排号阶段,共有房源169套,排号费3万/户,现积累排号客户400户,另有意向客户3000名〖赛弗假日〗5800元/平米均价（精装），亮相后迅速引发追捧,目前仅余少量〖壹号公馆〗以超五星私人会所及大师级室内装修精装打造高端生活场，吸引了大量的财富人士，尚未开盘但人气颇旺。行家思考（
3、一）中心城区小户型热销的背后-----关于目标客群的宽泛共识1.市场自身的刚性需求----无房者的过渡居住为主随着高收入者首先进入购房市场后需求满足的逐渐饱和，作为城市购房主体的中等收入者和年轻买家开始占据消费市场。金融、IT、咨询等活跃行业为年轻人带来了高收入，他们渴望独立的生活但经济能力尚不足以购买主力形态商品房，总价偏低、交通便捷、功能完善的小户型的出现正好吻合这一消费群体的需求。此外，临近中心城区的单身公寓为年轻购房者提供的就业机遇、商业机遇、社交机遇等边际效益也高于一般住宅,因而受到追捧。2.第
4、三空间以及地段价值之上的较高投资回报----有房者的多样需求阶段式置业已经成为当今主流购房群体的共识,因此,无论是自住型还是投资型客群,在首次或者多次置业时已经趋于理性,大都遵循"以自住要求买房，以投资要求选房，以风险控制考虑退路"的方法。从市场表现来看,临城市中心的黄金地段，相对大户型而言，购买投入较小,单位面积的投资回报率高,空置率较低,很容易实现滚动置业；同时在中心城区土地开发资源愈加稀少的城市发展脉络下,市中心地段价值的稳步抬升也为置业者注入强烈的信心。“在购买群体中，27.1%的人群为已购房者。
5、他们之所以仍要购买小户型公寓，主要出于方便工作（26.1％）、为父母/子女购房（26.1％）、生活私密性居住需要（17.4％）及为投资收益（13.1％）的意图。剩余的72.9%的人群为租房者和单位提供住房者。这部分人群中41.9％的购房者由于没有真正属于自己的住房，同时经济实力相对较低，因此选择小户型作为过渡用房。另外27.1%的人为工作方便及生活方便而选择小户型作为第二居所。”----《地产系调研报告》（二）本案环域内类比项目命题分析命题1：满足销售速度要求下,项目必需具备的要素1、地段价值被目标客群
6、认同2、总价控制下,产品功能对位目标客群的需求之于本案----地段价值的被认同勿庸置疑,则对于本案开发所需销售速度命题的解决，应以总价控制为先.环域内可类比项目指标参照项目主力户型及面积装修状况均价总价正成·财富ID46～53㎡平层套一精装680031万～36万67～78㎡跃层套一清水730048万～56万壹号公馆43～52㎡套一精装1000043万～52万锦天国际58㎡套一清水6000约35万68㎡套二清水40万鼓楼世家87㎡套二清水580050万COLOUR·彼岸50～65㎡套二清水610040万※行
7、家观点1：本案总价控制区间及对应主力户型主力户型装修状况总价控制区间套一精装（不含家具家电）33万----38万套二清水40万----50万命题2：寻求销售速度与开发利润的最佳平衡点根据项目研发前双方沟通的基本共识,结合本案土地成本高企以及贵司对开发利润基础目标的设定，6500元～6700元/㎡（清水房）的价格预设即作为本案研发的重要考量指标之于本案-----如欲满足销售速度与销售单价的双重要件,则需在总价控制基础上,对应目标单价控制主力产品的面积指标※行家观点2：本案销售目标单价设定下的主力产品面积指标
8、主力户型装修状况总价控制区间销售目标单价预设面积指标区间套一精装（不含家具家电）33万----38万7300元/㎡（含装修价600元）45㎡～52㎡套二清水40万----50万6700元/㎡59㎡～74㎡（三）命题研判下,对项目可能的产品研发方向探讨方向1：总价控制原则及目标单价不变,在既定的面积指标内对户型功能空间的突破.即弱化紧凑实用功能,转向舒适甚至相对奢度空间.如：59㎡～74㎡6700元/㎡清水40万----50万舒
