产业地产开发模式发展探讨

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1、产业地产开发模式发展探讨汉江集团丹江口地产有限责任公司湖北省丹江口市442700【摘要】我国目前正处在产业结构调整、产业转型升级的攻坚时期,新时期如何进行产业资源整合重组，科学规划和运营，推动产业创新发展和产业升级，对产业地产而言，既是机遇，乂是挑战。木文分析了产业地产开发模式发展及建议。【关键词】产业地产；开发模式；发展；建议产业地产可看作是传统工业地产的升级，传统工业地产发展历史较忪,以各类型工业园区为代表，20世纪90年代进入快速发展时期，园区的层次由国家扩展到省、市、县及部分镇，形成遍及全国的开发区热潮。一、不同产业地产模式以价值链为划分标准，可以将产业地产划分为单一企业型、主题

2、型、纵向综合型、复合型四种不同产业地产模式。1.单一企业型。单一企业型产业地产模式是开发商面向某一企业而开发的产业地产，能够较高程度上满足客户的需求。由于产品客户单一，一般为资源导向型开发，即当地拥有丰富的上下游企业资源、交通资源以及其他配套资源等。2.主题型。主题型产业地产是指集聚了具有某一共同行业特征的多家企业，属于不同产业链条上的同一节点，开发商从行业的角度做整个产业配套服务,如孵化器、软件园、物流园等，形成行业规模经济，节约信息和资源获取成木。3.纵向综合型。纵向综合型产业地产是指围绕产业链上下游企业进行整合，规模上一般形成工业园区或产业园区形式，通过发挥上下游企业产业功能关联关

3、系，提高企业的生存和竞争能力，发挥产业链竞争优势，推动产业链增值和升级。4.复合型。复合型产业地产是指以产业间的纵向联系和横向联系为依托进行资源整合，具有很大用地规模，如大型工业园区形式，形成产业链的横向和纵向延伸的产业网络结构。二、现存开发模式弊端我国产业地产发展比较慢，正处于初期探索阶段，现存的开发模式不可避免的存在着许多制约其发展的“内部因素”与“外部因素”。1.外部因素。我国产业地产的发展处于初级阶段，有关产业地产的法律规定及相关管理规定不健全，对随时发生的开发问题缺乏冇效的处理依据，造成现存产业地产项0“鱼龙混杂、良莠不齐”的现象。其次各地政府面对各幵发商描绘的“宏伟蓝图”不能

4、自己，缺乏有效的鉴定、辨别方法，难以鉴别幵发商的实力及开发意图，以致许多因资金短缺半途而废的现象产生,严重扰乱市场环境。最后面对将要或正在进行的开发项0政府缺乏有效的监督管理制度，产生许多项0不能按计划开发，造成大批土地在吋间上的浪费，或项0在开发中搞擦边球或更改土地使用性质的事情发生。2.内部因素。产业地产都是以幵发商的意志进行幵发，由于观念的原因会对产业地产的良性开发造成开发模式内在的局限性，产业园区开发模式是0前产业地产中所占比例最多的开发模式，它是各地政府为了城市规划发展的需求,由政府主导进行开发的产业地产模式，在此种模式的开发中当地政府为快速实现经济效益，企图短吋间内提高税收、

5、创造好的政绩，过于追求产业规模，往往忽略了成本问题，同吋过度的进行模式复制、重复建设,不仅造成管理机构的臃肿，对于资源的利用效率也不高，造成整个模式高成本、低效率的现象。三、产业地产开发模式发展1.以“产业链招商”塑造开发企业专业品牌实力。产业链招商指的是产业地产开发商以打造产业生态价值链为理念，深入研究0标产业所处的产业价值链的各个细分环节，进行纵向和横向展开分析，选择拟进军的某个环节或多个环节，并进行产业定位、产品定位和客户定位，在此基础上，进行配套设施规划建设、服务定位等，逐步形成对该0标产业领域的独特的开发品牌。2.政府应逐渐退出“开发商”的角色。产业园区虽然成为我国经济发展的重

6、要空间形式，据商务部数据显示，2009年全国54个国家级经济技术开发区实现地区生产总值17730亿元，工业增加值12482亿元（占地区生产总值的比重为70.4%）。然而，由于政府依赖土地经营和优惠政策而缺乏对产业发展的有效调控等原因，造成土地利用效率低、缺乏专业化的服务型企业和机构等问题。因此，地方政府应重视角色的转换，摒弃“开发商”的角色，注重发挥服务职能，让市场在资源配置中起决定性作用，才能构建良好的市场竞争环境。1.产业地产开发需摒弃“住宅式”的开发观念。住宅地产以苏投资建设周期短、冋笼资金快的特点深受开发商的青睐，然而开发商在转型至产业地产领域过程中，由于路径依赖，延用“住宅式”

7、的开发模式，通过出售产权回笼资金，缺乏专业的运营管理，造成产业地产缺乏产业特色、管理混乱等缺陷。因此，产业地产开发商需要摒弃“住宅式”开发观念，通过打造专业的运营管理服务，使产业地产表现出持久的生命力和竞争力。2.产业地产商业模式创新是开发商竞争的重点。产业地产开发不仅仅是将客户企业“引进来”，更重要的是能“走出去”。产业地产商通过提供配套增值服务，如为入驻企业提供资金支持、提供PE、VC服务、资产委托管理服务、人才招聘服务等，为企