商业地产基础知识培训

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1、商业地产基础知识培训2015/11/151商业地产基础知识商业地产基础知识4序言商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配发展商关心开发利润投资客关心年投资收益率商户关心日翻台次数、平均日营业额消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌政府关心商业所带来的长期税收及就业3目录一商业地产的基本概念二商业地产的分类三商业地产开发与住宅开发的区别四商业地产的三种赢利模式及五大赢利要点商业地产基本概念5商业地产的基本概念1商业地产基本概念什么是“商业地产”？——并无科班的定义狭义概念——ret

2、ailrealestate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值6商业地产基本概念商业地产开发及管理流程选址及获取土地商业地产开发和住宅开发类似。同样包括定位

3、、做规划、设计、施工等招商招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将论述运营管理招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路退出机制商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出7商业地产基本概念什么是“商圈”？通俗定义：由多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域，叫做商圈北京的商圈8商业地产基本概念什么是“商圈”？工作定义：商业服务所能够覆盖的地域，叫做商

4、圈商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素线内所圈范围为实际商圈例：重庆某地块项目商圈范围9商业地产基本概念商圈，有很多层次，需要区别分析核心商圈：辐射半径1.5~2公里，步行20分钟，80%消费份额次颈商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内，15%消费份额商圈的辐射三层次（以10万平米左右的购物中心为例）边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的各个

5、城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征10商业地产基本概念如何认识一个商业项目的商圈——认知维度交通吸引客流的基础条件办公人口数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯竞争关系与周边商圈关系；商圈内业态关系，和其他商圈的关系；商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争居住人口数量、结

6、构、收入、消费习惯商圈其他公共设施配套医院、学校、政务机关、工业园区等认知维度1112商业地产的分类2商业地产的分类按照行业类别分类娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）商业地产的分类按

7、照物业形态分类街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态）注：BLOCK是5个单词的

8、缩写：Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。商业地产的分类按照市场辐射范围分类邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐