浅谈房地产评估方法

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1、浅谈房地产评估方法　　房地产评估，是中国房地产业的一大特点。不仅某些研究房地产的学者们敢于大胆预测，不少房地产老板也经常妙语惊人。新闻媒体自然不会放过这样的机会，动不动请几位房地产老板和学者来PK一顿。可惜，往往是各说各话，看起来很热闹，却没有一个明确的结论。究其原因，除了他们使用的术语在定义上存在歧义之外，在很大程度上是由于他们采用了不同的房地产评估方法，各取所需。　　一、房地产评估方法之成本法　　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资

2、本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。　　(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。　　二、房地产评估方法之市场比较法　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对

3、象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。　　三、房地产评估方法之剩余法　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种房地产评估方法常用于房屋或土地的单项估价。　　四、房地产评估方法之收益法　　不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯

4、收益÷收益还原利率。　　五、房地产评估方法之假设开发法　　对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。　　六、房地产评估方法之基准地价法　　针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。　　七、房地产评估方法之路线价法　　土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街

5、区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。