刍议不动产善意取得制度

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1、刍议不动产善意取得制度不动产是否适用善意取得，长期以来在我国民法学界一直存有较大争论，从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度。一、不动产善意取得制度的经济及理论基础1、不动产善意取得的经济基础——交易安全随着我国经济体制改革的进一步深化，房地产市场的逐步繁荣以及担保制度融通资金功能的全面发挥，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人（债权人）在每一交易（设定抵押权）过程中对出让人（抵押人）是否为原权利人进行调查似不可能，即使是可能的话，那交易成本也相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，赋予登记推定力公信力，建立不动产善意取得制度确有必要

2、。2、不动产善意取得的理论基础——登记公示推定力与公信力所谓登记的推定力是指，依法在不动产登记簿上所为记载某人享有某项权利时，推定该人享有此权利，而依法在不动产登记簿上涂消某项权利时，推定该权利消灭。赋予登记推定力的目的便在于交易安全。然而，并非任何相信登记记载的交易当事人都给予保护，只有那些正当信赖登记的善意者才值得保护。因此，在赋予登记推定力之后，必然要赋予登记公信力。所谓登记公信力是指，对于登记的内容给予信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果，纵使登记内容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为正确，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信

3、力为其理论基础的。二、不动产善意取得制度的适用条件（一）、转让人无权处分无权处分是指无处分权人未经处分权人（原权利人）授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产权利的物权行为。其具体包括以下几种情况：（1）自始无权处分。如不动产共有人未经他共有人同意而处分共有物。（2）转让人本有权处分，但嗣后因某种原因丧失处分权。如不动产买受人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤消合同或前合同本身便无效。应该注意的是，无权处分往往是无权处分人以自己名义为处分，如若以处分权人的名义为之，便是无权代理，自应适用无权代理的规定。（二）、受让人通过交易行为从转让人处取得不动产善意取得制度旨在保护

4、交易安全，因而惟有在受让人与无处分权人之间存在等价有偿交易行为且交易行为须为有效时，才发生善意取得的适用。（三）、受让人须为善意信赖登记（四）适用的标的物须为不动产。所谓不动产，一般是指土地及房屋、林木等地上附着物。原则上，凡是能够自由交易并须通过登记物权才发生变动的，都能成为善意取得的对象。具体来说，不动产善意取得适用对象主要包含下列几种情况：1、土地。我国实行土地公有制，土地属国家或集体所有，土地不能成为交易对象。因此土地所有权不能适用善意取得的对象。然而，依据我国《城市房地产管理法》第36条、37条、46条及《担保法》34条土地使用权得为转让、抵押，其方式主要为买卖、

5、设定抵押权或其他合法方式。由此可见，国有土地使用权得为不动产善意取得的标的物。但应注意的是，我国实行的是房随地走、地随房走的原则，国有土地使用权转让，其上的房屋自得随同移转。2、房屋。根据《城市房地产管理法》31、36、37、38条及《担保法》34条等可知，我国房屋得为自由转让、设定抵押。故可以是不动产善意取得的对象。但由于违章建筑无法获得登记部门的登记，因此不得使用善意取得。另外，因为我国目前登记不完善，农村一些房屋并没有登记，因此，这些房屋自是无法适用不动产善意取得。3、林木。依据我国《森林法》15条《担保法》34条、42条规定，林木可自由转让、设定抵押。故可以是不动产

6、善意取得的对象。三、不动产善意取得的性质关于不动产善意取得的性质，学界主要有以下三种观点：1、原始取得说。2、继受取得说，3、原始取得与继受取得之争议无意义说。笔者认为，不动产善意取得的性质，既非原始取得亦非继受取得，而是兼有继受取得的原始取得。因为，善意受让人之所以能取得不动产所有权，实质上是基于法律的规定。而交易行为有效只不过善意取得的前提条件之一。故善意取得基本性质是原始取得，却兼有继受取得的性质。四、相关制度比较（一）不动产善意取得与权利瑕疵担保权利瑕疵担保，是指出卖人担保其出卖的标的物的所有权完全移转于买受人，第三人不能对标的物主张任何权利。其目的在于解决出卖物的

7、权利瑕疵，保证买受人不致因第三人主张权利而受不测之损害。我国《合同法》150条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。从上述可知，权利瑕疵担保与不动产善意取得在目的功能上具有一致性。即所解决者均为权利瑕疵，以维护交易安全，且均要求受让人为善意。那么这两种制度究竟是可以由受让人任意选择适用还是只能主张善意取得呢？学界目前有两种观点：第一种认为可由受让人选择适用，从而使民法对善意受让人的保护方法更为丰富多样，交易安全的保障也更加充分。这完全符合交易社会的经济逻辑…