华侨城模式的分析

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1、华侨城“旅游地产”模式的形成与发展分析发布人：吴晓莉

2、发布时间：2007-11-12

3、来源：深规院

4、字体大小：大中小旅游地产是近几年讨论得十分热烈的一个话题。房地产开发企业将其视为开发房地产的一种新的趋势和方向，提出了产权式酒店、度假村、分时度假等多种建设和经营模式，在一定程度上引导着消费者的思维和选择。其实，华侨城早在上世纪末期开始了对“旅游地产”开发模式的探索，已经基本形成了比较系统而独特的思路。1、“旅游地产”模式的形成   华侨城的开发建设是在规划引导下开展的。从1985年起，每隔10年即进行一次总体规划的编制或修编工作。在此过程

5、中，三个阶段包括从最初的产业选择、突出重点产业、到提升产业内涵并凝练形成“旅游地产”的开发建设模式，规划起到了重要的引导作用。1.11985年总规提出了城区应具备商业、旅游、居住等功能   在华侨城成立之初的1986年总体规划中，城区的性质被确定为“以轻型工业为主，兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”。此时，华侨城集团将旅游业当作一种先进的“无烟工业”，布局于深南大道以南临海地块上，于1989年、1990年和1994年先后建成和开业了锦绣中华微缩景区、民俗文化村和世界之窗，奠定了发展旅游业的坚实基础。与此同时，集团开始涉足房地产

6、开发领域，开发了东方花园、桂花苑和海景花园等住宅项目，并从政策引导、市场需求等方面，对房地产业的未来发展产生了良好的预期。1.21996年规划将旅游和房地产业确定为集团的支柱产业   1995年的《华侨城发展战略与规划纲要（1995－2004）》提出，华侨城集团将“逐步形成一个以先进工业为基础，旅游、房地产、金融为支柱，商贸、信息、交通运输等产业全面协调发展的综合投资体系。”这一发展思路在1996年《华侨城工业经济结构调整规定》中得到充分体现，将家电、旅游和房地产进一步明确为集团的三大支柱产业，并在1996年《华侨城城区总体规划》中予以强

7、化。   在此期间，于1998年建成开业的欢乐谷与前三个主题公园一起形成了各具特色、面向不同消费群体的人文旅游景区群，巩固了旅游业作为华侨城支柱产业的地位。其次，华侨城加大了城区房地产开发的步伐，锦绣花园和波托菲诺等项目奠定了华侨城集团作为高端房地产开发商的地位。1.32002年发展策略明确了旅游地产的核心经营模式   在华侨城的旅游业和房地产业都迈上了一个新台阶的时候，着眼于城区内部已经具备的环境优美、设施高端、社区氛围文化性强等优势条件，华侨城集团萌发了整合资源以创新发展模式的想法。于是，在2002年完成的《华侨城集团2001-200

8、5年发展策略》中明确提出要“进一步提升‘华侨城•旅游城’的整体品牌形象，将华侨城建成国内最具文化及科技含量的旅游渡假区和商务会展中心，中国现代大型居住示范城，成为全国主题房地产著名品牌。”至此，旅游地产的开发建设理念被因势利导、系统而明确地提出来了。2、“旅游地产”的核心理念   华侨城“旅游地产”模式的主要特点是通过土地的成片开发，将环境景观通过知名的旅游品牌进行包装，为房地产注入丰富的文化内涵，使旅游文化与房地产结合起来。高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供了稳定的资金保障和风险规避。由此让两种产业互为优势、互动发展、相得益彰

9、。华侨城“旅游地产”的核心内容可以解读为以下要素：2.1硬件建设——以旅游为主题创造和谐的自然环境与人文景观   通过富有创意和保护性的开发建设而形成的自然环境与人文景观，以及舒适、丰富多彩的生活方式是“旅游地产”的外在表现形式。   首先，在建设过程中遵从依托自然的原则，最大限度地保留了原有的山丘、小溪、湖泊、树林、植被等地形地貌。人文景观的建设着重与主题公园相呼应，将各主题公园中的建筑小品、园林绿化、公共空间、标识系统等一系列的高端而成熟的建设与管理手法推广到整个城区中，使城区的硬件配套、绿化环境和谐统一而又独具华侨城的风格。   其

10、次，道路系统的规划建设在保护自然地形地貌的前提下，采用了自由式道路选线，道路宽度控制为双车道，并且采取Y型或T型道路交叉口。这些要素都奠定了一个欧洲小城的空间格局和尺度。   第三，华侨城投入高成本以打造高标准的公共设施和开敞空间，与主题公园一起形成了多元化、针对不同层次、适合不同形式的文化活动设施体系。何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT当代艺术中心等是全市范围内举办室内文化艺术活动的重要场所；OCT生态广场、雕塑广场和世界之窗门前广场等也成为重大节庆活动社区文化活动的主要场地；还有一些特色的酒吧、咖啡馆、书店、画廊等，是因为城区的文化氛

11、围和包容性而落户，但同时也成为城区的文化吸引点。上述设施丰富了华侨城区旅游产品和目标消费者的层次，使得华侨城区成为吸引本地市民以及游客的重要旅游地。   早期的这些投入与付出，使华侨城区水到渠