营改增及开票技巧

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1、（一）建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧　　1、营改增之前的开票技巧建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具营业税建安发票。《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定："纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用."《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定："条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、

2、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。"同时，《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件还规定："单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。"根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。点评：价外费用必须开具发票吗？政策依据在哪儿呢？没有找到。实际上，价外费用只是必须缴税，但却并一定必须开具发票的

3、。纳税与开票并不是一回事儿。某些情况下可能会纳税，但并不一必须开具发票，反过来呢，某些时候必须开具发票但却不一定纳税，比如说免税。　　2、营改增之后的开票技巧营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。点评：建筑房地产的营改增政策还没有出台。但考虑到现有的营改增政策，或者说既有的增值税政策，纳税人收取的价外费用也只是必须纳税。但是否开具发票，则需要根据具体的业务情况进行判断。一句话：价外费用只是纳税的事，但却并不一定开具发票。　　（二）业主扣留质量保证金和从工

4、程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧　　1、营改增之前的开票技巧《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定："房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。点评：220号文的规定很明确，即对于质量保证金有两种处理方式，一种是建筑施工企业被房产企业扣款了也开具全款发票；另外一种是建筑施工企业被房产企业扣了质量保证金就不

5、开具全款的发票，什么时候给了质量保证金什么时候再开具发票。　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开建安发票给房地产公司开发票。点评：结合上文对220号文规定的分析，这句结论又错了。因为房地产开发企业扣留建筑施工企业质量保证金的，建筑施工企业是否开具

6、发票有两种可能，而不是一定必须开具发票的。　　2、营改增之后的开票技巧营改增之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司；如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开增值税普通发票。点评：还是那句老话：建筑房地产营改增的政策并未出台。到时候政策究竟如何现在还不知道。当然我们可以根据现有的营改增政策以及增值税原理进行分析。如果这样的话，我们会发现上述结论也是错的。建筑施工企业是否开具增值税专用发票是对方是什么

7、行业（房地产与否）的企业好像无关，而是根据对方是否是一般纳税人，是否超大规模增值税专用发票。如果对方是增值税一般纳税人，即使对方不是房地产开发企业，只要房地产建筑业营改增了，政策又允许将不动产项目的进项进行抵扣，负责施工和建筑企业又是增值税一般纳税人，那么为什么就不能开具增值税专用发票，而要向对方开具增值税普通发票呢？　　（三）施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧　　1、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算　　未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给业主开增值税专用发票，只针对已经收到

8、的工程款部分开增值税发票给业主。　　2