天启-南浔市调报告

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1、天启地产策划(杭州)0571-87911282一、南浔项目市场调研计划目前美来天力南浔项目已正式提上日程，为对当地房地产市场和消费者心理有一个全面、细致、深入的把握，以便为项目规划设计、产品定位等前期准备工作提供参考，并为即将展开的全程策划提供详细准确的相关数据和资料，现就市场调查作一个框架性的计划。鉴于项目状况和要求，本次市场调查将分纵横两条轴线。横线主要着重于南浔当地的经济状况、地域市场、城镇规划等宏观性指标，纵线主要着重于消费者住宅消费意愿、消费习惯及偏好、产品的可持续发展性等流动性指标。在执行过程中，视具体情况，纵横两条线交叉展开，以期获得最大、最准确的信息数据，并取得告

2、知公众楼盘信息、挖掘潜在消费者的效用。日期安排：4.20——4.22○南浔社会经济总体状况调查：宏观经济形势、城镇发展政策、土地开发政策、房地产金融政策等○地域市场调查：周边城镇相关状况、南浔城镇格局、发展规划、产业格局等○南浔楼市调查：31天启地产策划(杭州)0571-87911282已开发楼盘、在开发楼盘、待开发楼盘、楼盘品质、策划包装、销售价格、销售形势等为更深入地了解区域市场状况，增加可比较性，我们将对南浔周边重点城镇的楼市和项目进行调研；另由于客观原因，一些宏观性数据资料的获取需要开发商利用在当地的资源优势予以配合。4.20——4.25○消费者意愿调查：目标客户群体消费

3、特征、居住需求特征、住宅产品偏好、居住心理及生活态度、对本案所处地块的态度和意见等4.26——4.28○调查内容的统计与分析,形成调查报告调查原则：1、根据南浔当地情况，科学合理地设计调查问卷；2、客观科学系统地收集、整理、分析数据、资料；3、保证一定的样本基数，有效针对目标客户群；调查方法：问卷调查、访问调查、现场观察、资料搜集、综合研究相互结合问卷调查人群：31天启地产策划(杭州)0571-87911282地点以南浔镇为主,周边地区为辅；人群以30-50岁，有固定职业、稳定收入者为主。重点为普通公务员、个私业主、教师、医生和企事业单位职员等中高收入人群人员安排：杭州天启广告前

4、期部、策划部31天启地产策划(杭州)0571-87911282二、中国房地产市场大势分析一、国民经济的重要支柱产业1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年可拉动国民经济增长1.5—2个百分点。目前，房地产及建筑业每年增加值近万亿元，约占GDP的9％。近几年房地产业就业人数每年平均增长4.5％，住房消费已经并将在相当一段时期成为居民消费的重要热点。房地产业对经济和社会发展做出重大贡献，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）。在2020年以前，中国的城市化率将从目前的30％增至60％，为此，房地产业将

5、有大的发展。至少在未来几年内，住房仍将是居民消费的重要热点，房地产业仍将成为拉动经济增长的重要支点。近期，国家出于稳定社会经济、防范金融风险的考虑，开始出台政策对房地产业进行宏观调控，特别是针对上海、杭州等几个热点城市。但房地产业在中近期内不可能萎缩，也不可能暴涨暴跌，估计将以稳健发展、可持续发展为新的特征。也就是说，中国房地产市场是稳定的、前景光明的，但市场启蒙阶段的高利润时代即将过去，价格连番上涨、市场卖方主持局势的“杭州现象”将退出历史舞台。二、日趋成熟的房地产市场31天启地产策划(杭州)0571-87911282理性地看市场发展，有其自身必然的规律与必经的阶段，任何现象或

6、是恐慌都只是市场走向成熟的一个环节和阶段性症状。从总的发展趋势来看，政策在近一步完善，三种梯级市场在巩固，开发商专业能力及社会责任心在增强，购房群体中从投机到投资以及居住主体的转换也在顺利的交接中。总之，单纯从市场角度看，2005年将是中国房地产市场及区域市场走向成熟的关键一年。成熟意味着市场精度及纯度的提炼，对于开发公司来说就是微利时代的到来及开发难度的提升。因此，从房地产投资与开发必须的准备周期来看，开发商应该尽可能完善资源组合与单项资源链的巩固、人才队伍的组建以及专业合作伙伴的选择与稳定等等。成功的企业，实际上面临的是远期生存问题的较量，在市场真正成熟之机，确立在地产行业的

7、地位至关重要。三、金融改革背景下的产业链升级据国家统计局统计，如果把近年来的全国商品房竣工面积和销售面积之差相加，则全国未销售的商品房已有数亿平方米，由此造成银行的呆坏账也大量增加，房地产的虚热已经构成巨大的危机，而由房地产拉动的钢铁、汽车等行业也开始过热，已经构成了极大的通货膨胀压力。很多专家学者都一再要求整顿规范房地产市场，防止过热。在此情况下，中央及时出台了各种办法，从资金、土地、市场交易等多方面对房地产加强控制。31天启地产策划(杭州)0571-87911282因为多种综