路径依赖视角下的我国城市住房改革

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1、路径依赖视角下的我国城市住房改革摘要：中国的城市住房改革，与东欧等转型国家不同，是一种渐进式的。通过土地使用有偿化改革，使土地进入了流通领域，带动了房地产业的发展，以此来解决住房短缺和住房市场化问题。通过用路径依赖的视角，可以认识到住房改革中的政策选择虽然解决了很多问题，但其产生的自我强化机制，也会影响到住房改革能否进一步深化。关键词：住房改革；路径依赖；风险。住房在中国是一个特殊的领域，也是改革进程的一个缩影。改革开放30多年来，从分房到买房，从租公房到住私房，从低租金到高房价，住房改革都在沿着市场化的预定轨道运行。通过暂停福利性分房、实行市场化，住房现状得到

2、了很大的提高，据统计，到2011年底，我国城镇人均住房面积已经达到了32.65平方米，比1978年增长了3.87倍。但是在住房面积增加的同时，我国也出现了房价的大幅上涨、土地财政等局面（毛中根、陈志勇等），住房不平等状况加剧（胡蓉，朱晓源等），这些都是在改革之初未能意料到的状况。所以值得深思的是，哪些因素决定了中国住房改革的路径轨迹？如果说改革开放以来贯穿始终最大的实际是什么的话，无疑是转型。从世界范围内来看，社会主义国家的转型在上个世纪五六十年代就已经开始了，最开始的南斯拉夫、匈牙利，到后来中国、俄罗斯。住房改革自然也在其列，但是各国在初始制度环境（高度集中的

3、计划经济）相似的情况下，后来的改革路径、改革结果却相差巨大。新制度经济学认为这是路径依赖（PathDe-pendence）的问题，路径依赖是对长期经济变化做分析性理解的关键。借助这个工具，来认识中国发展路径的特殊性和难点，应是下一步深化城市住房改革的基础。一、住房改革的路径与节点。中国的城市住房改革始于上个世纪80年代初期，按照洪亚敏的总结，整个改革过程可以分为试点售房提租补贴以售带租和全面推进四个阶段，虽然四个阶段内部的住房政策各异、经常调整，而各个阶段之所以会出现微调，关键还是要解决住房资金的以及不同主体之间分配的问题。整个住房改革进程也与经济发展脉络是相关

4、的，试点售房时期（1979~1985），我国的城镇居民人均住房面积大约在10m2，但城镇人均收入在1985年也只有739元，这种情况下住房很难靠个人解决，单位和政府应该发挥更大的作用；但到1994年，城镇居民收入增加到了3496元，这时的个人购买力显然有了较大的提升，住房政策也因而调整为更注重发挥个体力量的以售带租。直到1998年国发[1998]23号，取消住房实物分配，个体才最终完全融入了住房的市场，此时中国的城镇居民人均收入已经达到了5421元，房地产也逐渐成为了国民经济的支柱产业，这种渐进式的住房改革，并注重与经济发展相协调，是我国的住房改革的一大特色。但

5、对比同属社会主义经济转型的东欧和苏联，发现各国住房改革的道路迥异。也正如吴敬琏所讲的那样，改革能否成功不仅取决于改革者的主观愿望和最终目标，而且还依赖于一开始选择的路径；那么面对如今高房价、住房不平等加剧的现实，需要反思的是，哪些路径的选择所造成当前的局面？这些因素理论上存在很多，但是与东欧等转型国家对比之后，可以发现我国住房改革中特殊的选择点，这便是土地产权制度和经济发展模式。二、住房改革对土地产权制度的路径依赖分析。住房市场化的推进，首要面对的问题便是土地。作为一种稀缺资源，土地的流通并不如其它生产要素那样简单，依附在土地上面的交易费用往往比较多，特别是对产

6、权和收益权的界定尤其如此，这是各个国家面对的普遍问题。但在中国的城市住房改革中，土地的国有性质和土地供给者的单一性，在一定程度上减少了土地主体之间的讨价还价，能够使土地开发商与土地供给者之间形成长期、稳定的交易关系。回顾我国的土地改革制度可以知道，20世纪80年代后期有几项重要的政策颁布，如1987年的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，这项政策开始对城镇土地的使用者征收费用，并规定这些费用中的60%留归地方财政使用，之后的1989年《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》进一步将需要报国务院批准的用地规模，限定在了耕地1000亩以上，其它土地200

7、0亩以上。这些土地使用有偿化土地审批权限下放的政策对后来影响巨大，因为虽然城市土地的所有权归国家，但是在实际当中，审批权限的作用往往更大。当前的住房市场也是深受这种土地产权制度的影响，城市土地的产权虽然没有发生改变，但是不能忽视的是，这也产生了两方面的不良的后果。第一，土地出让的收入占地方财政收入的比例愈来愈高，成为地方利益格局的组成部分，土地出让价格也随之不断攀升，住房价格也必然受到波及。第二，中央的住房调控立场与地方的保财政收入立场开始交锋，博弈不断，最终的方法往往靠的是行政上的督导，实际效果如何又不得而知。从城市住房改革的历程来看，这些土地产权制度为我国的

8、城市化，房地产市场的崛起